Как обязать ИП заключить договор аренды субаренды?
Pravohelp21.ru

Юридический портал

Как обязать ИП заключить договор аренды субаренды?

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

  • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
  • отдать его в безвозмездное пользование;
  • передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

  • территориальное расположение с указанием точного адреса;
  • общая площадь строения;
  • целевое предназначение;
  • срок договора субаренды;
  • форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

  • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
  • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
  • протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
  • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
  • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Субаренда ИП договор аренды

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 54 вопросов по теме Субаренда ИП договор аренды. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Субаренда ИП договор аренды, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 499 юристов и адвокатов.

1.1. Елена Андреевна, в таких делах нет никаких образцов и шаблонов, договор должен быть составлен с учетом именно ваших обстоятельств дела, со всеми ссылками на нормы и законы.
На сайте можете обратиться к юристу иди адвокату, вам помогут с составлением.

2.1. Можно было заключить договор о намерениях заключить договор аренды нежилого помещения, а после получения Вами статуса ИП – заключить основной договор.
Рекомендуется перезаключить договор аренды (или переоформить).
Могут возникнуть сложности при декларировании расходов ИП, когда Вы будете сдавать отчетность.

3.1. Обратитесь к юристу в личном сообщении.

3.2. Консультации по ведению предпринимательской деятельности платные. Обращайтесь к юристам в личные сообщения.

4.1. Договор аренды расторгается по соглашению сторон. Нужно смотреть Ваш договор, что в нем Вы прописали.
Ситуация может быть не однозначной.

5.1. Для начала надо разобраться, была ли проверка вообще законна? Нельзя просто так придти и проверять. А после этого уже решать, какую тактику защиты выбрать, так как тут по сути нарушение трудового кодекса, но может мастер у вас 1 день отработала.

6.1. Нужно ознакомится с договором ст.420 ГК РФ. Вы какие действия предпринимали? Есть императивные требования закона.

6.2. Вы вправе обратиться в суд с иском либо о взыскании убытков, либо о взыскании неосновательного обогащения, либо о понуждении исполнения обязательств, вытекающих из договора простого товарищества (совместной деятельности).

Выбор способа защиты права зависит от деталей ситуации, в том числе, от содержания договора, который Вы заключили.

7.1. Только физическое лицо арендовав помещение и не будучи ИП не может вести там предпринимательскую деятельность.

8.1. Включите пункты материальной ответственности, за порчу арендованного имущества.

8.2. Укажите в договоре цель использования нежилого помещения, если субарендаторы нарушат условия договора, виновными будут именно они.

8.3. Договор субаренды фактически заключается так же как и договор аренды. В Вашем договоре аренде, где Вы являетесь арендатором помещения прописаны Ваши права и обязанности по содержанию имущества, так и Вы в свою очередь с субарендаторами можете продублировать в договоре данные обязанности, чтобы потом не было рисков перед Вашим Арендодателем.

9.1. Все зависит от того, какой у Вас вид деятельности по патенту. Возможно, договор аренды/субаренды или трудовой договор.

9.2. Вы можете заключить договор субаренды кабинета (если Вы сами арендуете). Для Вас неважно кем она является. У налоговой по этому поводу не могут быть вопросы к Вам. Вопросы будут к ней. Если договор будет на год и более необходимо будет регистрировать субаренду в Росреестре.

Читать еще:  Правила заполнения товарного чека без кассового ИП

10.1. Павильон на земле, которую арендует другой арендатор вы можете установить только в том случае если договором аренды ст 606 ГК РФ арендатору предоставлено право сдавать землю в субаренду.

10.2. Сейчас, в законодательстве нет понятия – договор аренды для установки НТО (нестационарный торговый объект), есть договор на право размещения объекта НТО. Необходимо читать сам договор, там указано, может ли быть передано такое право третьим лицам. Сходите в муниципалитет, попросите типовой договор, там все должно быть прописано.
Желаю успехов!

11.1. Вы вправе обратиться с гражданским иском в рамках уголовного процесса, но только уже на стадии судопроизводства, т.е в суде первой инстанции.

11.2. Можно взыскать материальный и моральный ущерб с собственника помещения, тем более в рамках уголовного дела. В случае отказа в возбуждении уголовного дела, надо подробнее знать обстоятельства дела.

11.3. Обычно такое случается, когда ООО (однодневка) по договору аренды не платит собственнику и сдает в субаренду 3-им лицам. Собственнику ничего больше не остается, как компенсировать свои затраты любым имуществом. У меня было несколько таких случаев. по тв показывали на всех каналах.

12.1. Если в положении договора между ООО И фги нет конкретного запрета на субаренду, то в общем порядке.

13.1. Замечательный Председатель, предприимчивый. Председатель никак не может организовать ИП и сдавать общее имущество ТСЖ от своего имени.

14.1. Петр!
В соответствии со ст. 615 ГК РФ:

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Соответственно, субаренда возможна только с согласия Администрации, а если в договоре стоит на нее запрет, то Вы не имеете на это право.

15.1. Квартира, приобретенная в браке является общим имуществом супругов и распоряжаться им они могут по соглашению между собой. Вы вправе оформить договор аренды квартиры, где оба супруга будут выступать арендодателями. Без выделения долей в праве общей собственности оформить аренду между мужем и женой невозможно, так как нельзя определить какую часть помещения сдают в аренду.

16.1. Нужно смотреть условия договора аренды что бы ответить подробно на ваш вопрос. Субаренда скорее всего возможна с разрешения арендодателя.

17.1. Здравствуйте. Не совсем понятны причины выставления подобных требований. Для более детального ответа нужно посмотреть документы.

18.1. ИП и ООО независимы и не важно что их создал один человек. Если по этому поводу претензии у налоговой, тут нужна более детальная консультация (есть опыт решения таких вопросов). Если же вопрос арендодателя, то тут масса решений по юридическому оформлению на любой вкус.

19.1. В соответствии со статьей 9 Лесного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Таким образом, приведенная статья 9 содержит отсылочную норму в том числе и к Гражданскому, и к Земельному Кодексу РФ. Поскольку понятие субаренды раскрыто в ГК РФ: статья 615 часть 2, а понятие переуступки права (передачи прав и обязанностей арендатора по договору) аренды – в Земельном Кодексе РФ: статья 22, пункты 5 и 9 (зависит от срока аренды), постольку, исходя из системного взаимосвязанного толкования всех указанных норм, Вы вправе (с письменного согласия арендодателя, за исключением случая, регламентированного пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ) заключить с арендатором как договор субаренды, так и соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора Вам, если иное не предусмотрено Лесным Кодексом Р.

20. Юрлицо мне поручило сдать в аренду несколько квартир.
Я хочу их сдать в субаренду!
У меня есть свое ИП как Агентства недвижимости или лучше это делать как физ лицо?
Как нужно оформлять договора и что говорить арендаторам?

20.1. договоры нужно оформлять в соответствии с законом. Всё зависит от того по какой схеме вы хотите работать. Если по белой, то вам необходимо напрямую заключить с юр. лицом договоры аренды на квартиры с возможностью сдачи в субаренду. На счёт организационно правовой формы, тут надо учитывать пожелания юр. лица, может они не захотят с вами работать как с физ лицом, а вообще что бы минимизировать свои финансовые риски лучше вам открыть ооо и в случае негативных моментов отвечать только своим уставным капиталом, ИП отвечает всем своим имуществом, с физ лица тоже можно взыскать всё разрешённое законом имущество. Думайте.

21.1. Можете, если арендодатель разрешит сдачу в субаренду, но для начала необходимо заключить договор с ИП и указать разрешение субаренды в договоре.

22.1. Очень запутано поясняете. Что является предметом аренды? Кто собственник предмета аренды? Кто руководитель ООО и каким образом Вы к нему относитесь? Вообще по логике, нужно брать согласие собственника первоначального арендодателя на вторую субаренду. если я правильно поняла.

23.1. Отличается сдача в аренду/субаренду на безвозмездной основе от просто безвозмездного пользования ценой договора. Если разрешают можете сдать в субаренду.

24.1. Никак не оформить. Условия расторжения должны быть предусмотрены этим договором. Если условий нет, то должны находится там до конца и платить (ст. 309, 450, 452 ГК РФ)

24.2. вопрос понятен нужно проанализировать договор, но вероятно – никак не расторгнете, односторонний отказ от обязательств не допускается 309 ГК РФ, и вообще расторжение договора только в судебном порядке, а односторонний отказ от исполнения у вас не предусмотрен. Нужно проанализировать договор, грустно

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

25.1. Анна, если вы будите являться субарендатором, тогда у вас на это должен быть соответствующий код ОКВЭД.
всего хорошего, удачи вам.

25.2. Вам нужно посмотреть есть ли у Вас право сдачи помещения в субаренду. Дальше заключаете договор субаренды либо изменяете договор аренды (уменьшаете арендуемую площадь на размер площади, сдаваемой в аренду другому ИП).
Иного пути оформления арендных отношений нет.

26.1. У Вас достаточно специфический вопрос, связанный с ведением бизнеса. Не для формата бесплатного вопроса. Придайте ему статус вип-вопроса и оплатите консультацию.

27.1. Субаренда для меня не имеет смысла, так как хочу основательно закрепится на данном участке.
решайте вопрос, прежде всего, с собственником земельного участка.

28.1. Если вы находитесь на УСН доходы 6%, обязаны платить налог с полученных сумм денежных средств. Кроме того, обязаны платить фиксированные взносы в Пенсионный фонд.

29.1. Разве есть разница между арендой и субарендой? Договор субаренды складов их устроил.

Разница есть. Зависит от условий договора.

30.1. Само по себе – может. Кто бы озаботился сформулировать условия договора аренды, позволяющие это сделать стороне по договору без расторжения договора аренды.

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде) 2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор 3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) 4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным 5.

Читать еще:  Сдача отчетности для ИП в 2018 году

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды 6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор 7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации 8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации 9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным 10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может 11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ 12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок 13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано 14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды 15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 № 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
15) ст. 618 ГК РФ

Есть ли разница между арендой и субарендой нежилого помещения, если его сдал ИП, и как оформляются такие сделки?

Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

Какие особенности имеет данная процедура? В чем отличие аренды от субаренды, кому же предприниматели чаще всего сдают собственную недвижимость — ответы на все эти вопросы далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Отличия аренды от субаренды

Основываясь на нормах ст. ст. 606, 615, 650 Гражданского кодекса РФ, можно сделать следующие выводы:

    При аренде нежилой недвижимости ИП передает во временное владение и пользование свое имущество – принадлежащее ему на праве собственности. Субаренда имеет место, когда ИП сам выступает арендатором недвижимости, но не пользуется ею, а передает данные полномочия за плату третьему лицу.

Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?

Круг субъектов гражданского права не ограничен. Сделки могут заключать лица, обладающие дееспособностью и правоспособностью. Соответственно, аренда и субаренда может быть оформлена между, с одной стороны, индивидуальным предпринимателем, с другой:

  • ИП;
  • юридическим лицом;
  • государственным органом;
  • муниципальным образованием, организацией.
Читать еще:  Закрываю ИП когда сдавать декларацию по УСН?

Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.

Составление договора аренды

Аренда между ИП и собственником оформляется по правилам, установленным в главе 34 ГК РФ. Стороны оговаривают в документе:

  • предмет сделки;
  • порядок осуществления платежей и их размер;
  • ответственность;
  • особенности возложения обязанностей по содержанию имущества;
  • срок действия сделки.

Кстати, договор может быть заключен и бессрочно.

А если субаренда?

По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.

Если любой из указанных договоров заключается на 12 месяцев и более, то сторонам нужно будет обратиться в органы Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

Такая обязанность установлена ст. 651 ГК РФ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Подробнее про договор субаренды и аренды нежилых помещений для ИП мы писали здесь.

    Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

    В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

    1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
    2. Обсуждаются условия договора.
    3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
    4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

    В чем же разница?

    1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
    2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

    • учредительные бумаги;
    • свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
    • приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.
  • Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.

    • Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
    • Для «физиков» – 2000 рублей.
  • Особенности налогообложения

    Многое зависит от того, используется ли недвижимость в коммерческих целях.

    Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

    Возможно сдавать нежилую недвижимость, имея патент на это.

    Про налогообложение сделки по аренде нежилых помещений для ИП подробнее говорится тут.

    Оформление патента

    Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

    • быть собственником недвижимости;
    • иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
    • получать доход в сумме до 60 млн. рублей.

    Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Субаренда

    Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

    Гражданско-правовые отношения

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

    Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

    Цель субаренды

    Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

    Особенность субарендных договорных отношений

    По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

    Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

    Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

    Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

    При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

    Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

    Рассмотрим следующую ситуацию.

    Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

    Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

    Гражданско-правовые последствия

    Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

    Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

    Кроме этого арендодатель может:

    потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

    потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

    Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

    В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

    Налоговые последствия

    Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

    В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

    А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

    Права и обязанности субарендатора

    Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

    Срок договора субаренды

    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

    Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector