Почему в России такая дорогая ипотека
Pravohelp21.ru

Юридический портал

Почему в России такая дорогая ипотека

Почему в России такая дорогая ипотека?

Если вы хотя бы раз сталкивались с ипотечным кредитом, то вы с большой уверенностью можете сказать о том, что это очень дорого. По скромным подсчётам для ежемесячных платежей по кредиту обычной семье понадобится две зарплаты. Такая сумма не всем под силу. А тем более не у каждого есть в запасе определённая сумма денег для первоначального взноса. Почему же ипотека в России настолько дорого обходится заёмщикам?

Данные статистики и аналитики

Согласно данным статистики независимого издательства StatBanker.ru, стоимость ипотечных кредитов в банках Европы в три раза дешевле, чем в финансовых учреждениях нашей страны. Также социологи говорят о том, что средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в европейских странах равна 4,5%. У нас же, процентная ставка начинает подниматься от отметки 9,5% и может увеличиваться до 30%. Иностранные же банки, находящиеся на территории РФ устанавливают процентные ставки не выше 12-15%. Так что получается, что средняя процентная ставка по кредитам на недвижимость в нашей стране обходится россиянам в три раза дороже, чем ипотека для европейских заёмщиков. Понятно, что в разных странах процентные ставки могут и отличаться. Например, в Германии она равна 4,6% годовых, а во Франции всего 3,95%. Также могут отличаться процентные ставки по разным кредитным программам в одной стране. К примеру, в Греции ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой составит 3,27% годовых, а кредит на недвижимость с пятилетним сроком можно получить уже под 4,6% годовых. В Афинах можно взять квартиру в рассрочку на срок 5-10 лет под 4,89%. Если же срок кредитования будет более 10 лет, то процентная ставка уже увеличится до 4,94%. Кроме того, аналитики говорят о том, что в ближайшее время ситуация с ипотекой не изменится в лучшую сторону. И если же ставки будут снижаться, то это не будет совсем заметно, потому как комиссионные сборы останутся на прежнем уровне и могут добавиться ещё какие-либо дополнительные платежи для компенсации потерянных процентов в результате снижения. Интересно, что все новые кредитные программы, связанные с ипотекой, созданы для привлечения новых клиентов в банк, но на них также не получится сэкономить.

Причины высоких процентных ставок

Банкиры соглашаются на то, что ставки действительно завышены, но это связанно со многими факторами. Одним из них является количество невозвратов по кредитам. Об этих страшных цифрах мы уже говорили в предыдущих статьях. Говорят о них банкиры и представители коллекторских агентств. Второй причиной является, по мнению начальника кредитного департамента банка DeltaCredit, отсутствие развития в инфраструктуре ипотечного рынка. В РФ ещё не до конца сформирован рынок ипотечных ценных бумаг, не используются ресурсы страховых компаний и пенсионных фондов. В России нет общенационального кредитного бюро, которые есть в европейских странах. И большая часть доходов россиян находится в тени, что повышает кредитные риски. Немаловажную роль в установлении процентной ставки по ипотеке играет государство и Центробанк. По закону каждый банк, который будет устанавливать процентную ставку ниже 8% годовых должен заплатить налог в размере суммы, которую он выиграл на разнице между рекомендуемой ЦБ ставки и установленной банком-кредитором. Между тем, некоторые банки привлекают под высокие проценты рефинансирование кредитов (перекредитование). Ещё одни фактором, который влияет на процентную ставку по кредиту, являются риски. Среди них мы уже упоминали ранее риск по невозврату кредита (ипотечный кредит выдаётся на длительный срок). В свою очередь стоит отметить, что номинальная стоимость ипотеки определяется, как правило, прогнозируемым и текущим уровнем инфляции, а также всеми видами рисков и задействованными банками заёмными кредитными ресурсами (финансовая помощь одного банка другому – это межбанковское кредитование). Ведь ни один уважающий себя банк не выдаст заёмщику ипотечный кредит под 3-4% годовых, если уровень инфляции в стране составляет 8-9%. Основным доходом банка всё же являются депозиты и вкладынаселения, а ипотека не слишком быстро приносит доход (где-то через 10-15 лет). Вот и получается, что в процентную ставку по ипотеке входят:

  • Риски;
  • Инфляция;
  • Стоимость заёмных средств банка (приобретённых у другого финансового учреждения);
  • Прибыль банка.

Соответственно в сумме ежемесячного платежа уже заложено около 70% различных надбавок, услуг и комиссий.
Резюме: Везде хорошо, там, где нас нет. В Европе банки привыкли зарабатывать на других банковских продуктах, снижая при этом ставки по ипотеке. В нашей же стране банки стараются заработать абсолютно на всех видах услуг.

ПОЧЕМУ ИПОТЕКА В РОССИИ ТАКАЯ ДОРОГАЯ?

Тот, кто испытывает серьезные трудности с жильем, не задумываясь, скажет, что ипотека – это необходимость, но квартира, приобретенная посредством ипотеки, оборачивается очень дорогим удовольствием. А все виной астрономические проценты по этому виду кредитования. Не надо быть профессором математики, чтобы высчитать переплату по ипотеке.

Ведь даже 5% годовых за двадцать лет вырастают в 100%, то есть в течение двадцати лет кредитополучатель оплатит две такие квартиры. При 15% ставке – четыре квартиры. Если всё это еще помножить на те цены, которые не только сохраняются на сверхвысоких уровнях, но и продолжают расти, то удивления по поводу просто неподъемных ежемесячных взносов ни у кого не возникнет.

Теперь взглянем на ипотеку в Западной Европе. Ну как тут не позавидуешь, и люди там обеспеченнее, и заработные платы значительнее, и проценты по ипотеке в сравнении с нашими выглядят намного привлекательнее. В Германии ипотеку оформляют под 4,6%, во Франции – под 3,95%, а в Греции – под 3,27%.

Руководители крупных банков соглашаются с тем, что в нашей стране ставки, действительно, велики, но находят массу оправданий этому. Главная причина высоких процентов по ипотеке – это масса невозвратов. Ух, как хотелось бы посочувствовать «бедным» банкирам! Однако почему-то не получается.

Ипотека – особый кредит!

А не получается потому, что ипотека – это совершенно особенный кредит, который в случае непогашения долга предполагает компенсацию расходов путем реализации данной недвижимости. Так о каких невозвратах в принципе может идти речь? Истина заключается в том, что банкиры своего никогда не упустят, это кредитополучатель через несколько лет может оказаться на грани дефолта и при невозможности продолжения регулярных выплат рискует лишиться жилья, которое ему досталось с таким трудом.

Вторая существенная причина высоких процентов по ипотеке заключается в специфике финансовой политики российских банков. Оказывается, эта политика строится на принципе перекредитования. То есть заемщикам рекомендуется взять больший кредит, чтобы разом рассчитаться с мелкими долгами и получить от этого выгоду. Сами банкиры прекрасно понимают, что никакой выгоды в перекредитовании нет и быть не может в принципе, потому как расплачиваться за такое удовольствие приходится процентами.

Выходит, что у некоторых банков своих собственных денег на кредиты, в том числе и ипотеку, не хватает, и они берут кредиты в других банках, за которые приходится платить процентами. Снова будем жалеть бедняжек банкиров? Даже не подумаем. Рефинансирование кредитов бьет по карману не самих банкиров, а тех же несчастных кредитополучателей, которые не видят для себя другого выхода и соглашаются на те условия, которые банк им предлагает, лишь бы хоть как-то решить наболевшую жилищную проблему. То есть, те проценты, которые один банк должен заплатить другому за перекредитование, ложатся дополнительным тяжелым бременем на плечи тех же заемщиков, а банки процветают и жалуются на сложные условия работы.

Почему по ипотеке такой высокий процент?

Еще одна причина высоких процентов по кредитам – высокий уровень инфляции. И тут посочувствовать не получается. А разве люди, которые в течение всей трудовой деятельности собирают буквально копейку к копеечке, не страдают от инфляции? Конечно, бедный банкир, у которого имеются значительные активы, теряет миллионы, а простой человек в это же время может потерять абсолютно все, в том числе и квартиру, за которую не успел выплатить все взносы.

Обратите внимание, банкиры находят и еще одну весьма парадоксальную причину для повышения процентных ставок по кредитам. Они жалуются на то, что количество вкладов населения и депозитов прогрессивно снижается. Ну, еще бы! А где людям взять те деньги, которые они могли бы отнести в банк и положить под проценты? И дело не в том даже, что многие помнят, как их банковские вклады были заморожены, а потом практически исчезли. Сегодня у населения просто нет свободных денег, чтобы нести их в банк.

Вот вам и все причины того, что в России проценты по ипотеке находятся на таком астрономически высоком уровне.

В каких регионах РФ самая «дорогая» ипотека

Эксперты информационно-аналитического агентства «СеверИнформ» решили узнать, как отличаются условия выдачи ипотеки в разных регионах России. Мы сравнили данные ЦБ РФ* о средневзвешенной ставке, среднем сроке выдачи и средней сумме кредита, а также выяснили, в каких субъектах самые большие ежемесячные платежи** по ипотеке.

Читать еще:  Номер закладной по ипотеке где указывается

Больше всего по ипотечному жилищному кредиту платят москвичи. В столице средняя сумма ипотеки — три с половиной миллиона рублей, а ежемесячный платеж превышает 41 тысячу. При этом ставка здесь одна из самых низких по стране — 11,98%. Средняя по России составляет 12,22%.

На втором месте расположился Чукотский автономный округ. Размер ежемесячного платежа по ипотеке в среднем составляет здесь 37 с половиной тысяч рублей, а средняя сумма займа порядка 2,7 миллиона. Кстати, на Чукотке, напротив, одна из самых больших средневзвешенных ставок — 13,62%.

Стоит отметить, что у жителей Москвы и Чукотского автономного округа одни из самых высоких доходов по стране*** — 60 и 75 тысяч соответственно. Это же характеризует почти всех остальных участников ТОП-15, кроме двух субъектов. В Крыму средняя сумма займа составляет 2 с половиной миллиона, а средний платеж по ипотеке превышает 32 тысячи рублей. При этом средняя зарплата — порядка 23 тысяч рублей. Такая же ситуация наблюдается в Чеченской Республике. Там средний платеж по ипотечному кредиту превышает 28 с половиной тысяч, а средний доход жителей находится в районе 21 тысячи.

Самые маленькие платежи по ипотеке — меньше 15 тысяч рублей — в Ульяновской, Кировской и Костромской областях. Ставка здесь находится в районе среднероссийских значений. Ежемесячные доходы жителей в этих субъектах превышают 20 тысяч.

Добавим, в этом году россиянам уже выдали больше 117 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму порядка 204 миллиардов. При этом долг жителей страны по ипотеке приближается к 4 триллионам рублей.

Почему в России нельзя взять ипотеку под 3% годовых

Неродная «дочка»

В России, в отличие от соседних европейских стран, нельзя взять ипотеку под 3% или потребительский кредит под 7% годовых – этот вопрос задают себе многие интересующиеся финансами россияне. Разница в стоимости заемных денег заставляет задуматься о перспективах кредитования за рубежом, но дело это очень рискованное, предупреждают эксперты.

Многие россияне давно обратили внимание на любопытный факт: в Европе ставки по кредитам структур, принадлежащих российским банкам, да и в целом в кредитных организациях намного ниже, чем в нашей стране. Социальные сети и блоги пестрят фотографиями рекламных щитов и заманчивых вывесок финансовых учреждений. К примеру, представительство Сбербанка в Чехии предлагает кредит на неотложные нужды под 6,99%. А ипотечный заем в зарубежной «дочке» самого большого российского банка и вовсе можно получить под смешные 2,26%. Почему тогда банки в своей родной стране не могут выдавать кредиты под такие же низкие проценты, ведь вот он – ключ к решениям текущих проблем. Дайте доступное кредитование, и страна с легкостью выйдет из кризиса!

Не процентом единым

На самом деле стоимость кредита для предприятий и простых потребителей внутри национальных экономик – это один из ключевых факторов развития страны и увеличения ВВП. Так почему же российские банки, предоставляющие такие дешевые кредиты компаниями и гражданам в Чехии, не могут выдавать аналогичные внутри России? Все дело в организации финансовой системы каждой страны. «Дочки» российских банков за рубежом находятся под контролем регулятора той страны, в которой они ведут бизнес, а не под контролем Центробанка России. К примеру, если банк находится в Германии, то его деятельность регулируется Европейским центральным банком (ЕЦБ). Занимает он деньги тоже у ЕЦБ по ставке европейского регулятора, которая на данный момент составляет 0,05%. К этой ставке любой коммерческий банк добавляет расходы на ведение своего бизнеса и делает поправки на уровень инфляции. При этом следует отметить, что уровень инфляции в ЕС очень низкий. К примеру, за 2015 год он составил лишь 0,8%, а за 2014 год была и вовсе зафиксирована дефляция на уровне -0,31%. Для сравнения, инфляция в России по итогам 2015 года оказалась равна почти 13%. Другими словами, получая финансовые ресурсы от регулятора, европейские банки закладывают в стоимость кредита только издержки на ведение собственного бизнеса. А значит, в долг населению и своим предприятиям они могут выдавать кредиты по низкой ставке в 2-4% и оставаться рентабельными.

И это не предел. Есть страны, в которых центральные банки держат отрицательную процентную ставку. Регуляторы, снижая стоимость финансовых ресурсов, стимулируют коммерческие и государственные банки выдавать кредит бизнесу по ставкам в 0,7%-1,5%.

Такие действия, фактические, призывают: «Берите деньги и кредитуйте предприятия, чтобы им было легче работать!».

К примеру, Банк Японии в конце января утвердил ключевую ставку на уровне -0,1%. Регулятор страны восходящего солнца принял решение сделать ключевую ставку отрицательной вслед за Данией, Швейцарией и Швецией, которые имеют ставки -0,65%, -0,75% и -1,1% соответственно. Не удивительно, что коммерческие и государственные банки в этих странах могут выдавать кредиты гражданам и предприятиям под 1%-1,5% и прекрасно себя чувствовать. Если в этих странах российский банк-гигант захочет вести свой бизнес, то он должен будет создать (приобрести лицензию, организовать процессы и т.д.) новый банк или купить уже имеющуюся кредитную организацию, деятельность которой будет контролироваться местным центральным банком. В этом случае и «дочка» российского банка-гиганта сможет выдавать кредиты клиентам-гражданам и компаниям этой страны под низкие проценты.

В России может быть ограничена продажа вейпов и электронных сигарет. Кроме того, под запретом может оказаться некурительная продукция с содержанием никотина, в том числе пастилки и снюсы.

Но вернемся к нашему примеру с «дочкой» Сбербанка в Чехии. Уж очень заманчивым выглядит предложение ипотеки под 2,26%, особенно учитывая, что в России даже в лучшие докризисные времена не было таких ставок у жилищных кредитов. Эксперты поясняют, что дело не только в политике ЦБ, которая, безусловно, является очень важным, но не единственным фактором для определения стоимости заемных средств. Курс национальной валюты, ее устойчивость на бирже, объем доходов населения и уровень развития экономики в целом играют не менее важную роль.

«В России у банков нет финансовых ресурсов для того, чтобы выдавать ипотеку на таких же условиях, как в Европе, – разъясняет ситуацию главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин – К тому же в России более высокие макроэкономические и операционные риски, более низкие и волатильные доходы населения из-за девальвации рубля. А это предполагает более высокие ставки, которые могли бы позволить банкам компенсировать возможные потери».

Национальный банк Чехии держит ключевую ставку на уровне 0,05%. Для сравнения, Банк России утвердил в конце января ключевую ставку в размере 11%. Прибавьте к этой цифре инфляцию и издержки на ведение банковского бизнеса и получите тот процент, под который банки реально выдают кредиты предприятиям и населению. В таких условиях даже у самого успешного и эффективного банка ставка по кредиту будет выше 24%, и это по очень скоромным подсчетам. А какой должна быть рентабельность бизнеса, чтобы он мог выплачивать такой кредит и оставаться в прибыли? Конечно, в России действуют программы субсидирования процентной ставки, и это помогает некоторым предприятиям в кризисный период. Но с условиями, в которых живут те же чешские предприниматели, положение российских бизнесменов не сравнить.

«Дочка» Сбербанка получает фондирование от местного регулятора под низкий процент и может выдавать населению и предприятиям недорогие по российским меркам кредиты. Финансовая политика тамошних властей в целом формируется в иных экономических условиях. Чешская крона более устойчива, чем российский рубль, – объясняет Георгий Ващенко, начальник управления операций на российском фондовом рынке инвестиционной компании «Фридом Финанс». – Экономика Чехии не страдает от падения нефти и международных санкций, поэтому ставки по кредитам, как и по депозитам, там существенно ниже».

Брать или не брать?

После всего сказанного возникает закономерный вопрос: может быть, россиянам начать брать кредиты в чешских банках? Эксперты предостерегают от таких выводов. Как напоминает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева, задумываясь о кредите в другой стране, особенно в европейской, стоит учитывать, что занимать вы будете в валюте, а зарабатываете, скорее всего, в рублях. Соответственно, чтобы гасить кредит, регулярно нужно будет менять рубли на валюту. И в таких условиях любой заемщик рискует попасть в кабалу в результате скачка курса, как попали в нее, например, «валютные ипотечники» в России. Напомним, что эти граждане взяли кредит на покупку жилья в России в валюте, как раз потому что ставки по ним были ниже, чем по ипотечным кредитам в рублях. Большая часть ипотечных кредитов была выдана в период до 2007 года. А до кризиса, в начале 2008 года $1 стоил чуть более 24 рублей, но уже на 1 января 2009 года – более 29 рублей. Ну а сегодня доллар «гуляет» вокруг отметки в 75-80 рублей, а ипотечный кредит этим людям, согласно договору, необходимо оплачивать в валюте. В аналогичную ситуацию может попасть российский гражданин, оформляющий кредит за рубежом, и поэтому выгода от такого займа весьма сомнительна.

«В отношении потребительских кредитов есть один «золотой» совет – берите кредит в той валюте, в которой формируется ежемесячный доход, – продолжает тему Андрей Борискин, директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах-банка. – Ведь речь идет не только и не столько о процентах, которые кажутся сравнительно небольшими, но прежде всего о базе для начисления процентов, а именно о самой сумме кредита».

К примеру, если россиянин возьмет кредит в размере 20 тыс. евро, что при текущем курсе в рублях сегодня составляет более 1,6 млн.рублей, при очередном витке девальвации он имеет риск получить сумму кредита в размере, например, 2 млн рублей (при курсе 100 рублей за евро) или того больше. Разумеется, можно и выиграть на курсовой разнице, если валюта резко подешевеет, но это неоправданный риск в нынешней экономической ситуации.

Читать еще:  Как берется ипотека

У вдумчивых граждан возникает при этом и другой вопрос: почему имеющий в Чехии «дочку» Сбербанк не может взять ресурсы у ЦБ Чехии по ставке в 0,5%, передать материнской структуре и начать кредитовать российский бизнес под низкий процент? Во-первых, тогда Сбербанку все равно придется в ставку закладывать валютный риск, ведь занимать он будет в валюте и отдавать нужно будет в валюте. Курс рубля сегодня «скачет», и в кредиты, выданные таким образом, банку придется заложить все риски изменения стоимости рубля на бирже. Следовательно, вряд ли такие кредиты будут дешевыми. Во-вторых, Сбербанк России находится под санкциями со стороны ЕС и США с августа 2014 года, как и целый ряд других крупных российских банков. А Чехия является членом ЕС и, соответственно, подчиняется общей политике финансовых властей. Хорошо, что Сбербанк, вообще, сохранил свой бизнес в Европе. В мире есть гораздо более печальные примеры. Скажем, балтийскую «дочку» попавшего под санкции СМП-банка владельцы были вынуждены продать, чтобы спасти ее бизнес в Латвии.

Вывод для россиян из всей этой истории с банками получается неутешительный. Как ни крутись, а кредиты для наших граждан будут дороже, чем для европейцев. Если россиянин возьмет заем в валюте – причем все равно у какого банка – он рискует пострадать от смены курса рубля и оказаться в положении печально известных «валютных ипотечников». Если он возьмет кредит в российских банках в рублях, то дорого заплатит за это удовольствие. В прямом смысле дорого – проценты по кредиту сейчас представляют из себя двузначные цифры. Так что получается, лучше россиянам лучше всего вообще обходится без кредитов.

Почему в России такая дорогая ипотека?

На этот вопрос отвечают эксперты в области ипотечного кредитования.

Николай Корчагин, начальник кредитного департамента банка DeltaCredit:
Основная причина высоких ставок по ипотечным кредитам – отсутствие развитой инфраструктуры ипотечного рынка в России – первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, законодательной оболочки, что не позволяет пока данному сектору банковского бизнеса быть привлекательным для инвесторов. Отсюда и высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых для выдачи кредитов.

Мишель Брику, генеральный директор КАБ “Банк “Сосьете Женераль Восток”:
В первую очередь это связано с существующим законодательством РФ. Так, в соответствии с нормами ЦБ если ставка по кредиту ниже 9% годовых, то заемщик должен выплачивать налог с той суммы, которую он выиграл на разнице между ставкой по полученному кредиту и 9%. Кроме того, многие российские банки вынуждены привлекать рефинансирование под высокие проценты. И наконец, следует помнить, что ипотечный кредит является для банка одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период.

Андрей Беляков, первый заместитель генерального директора КБ “Московское ипотечное агентство”:
Потому что длинные деньги сейчас на рынке стоят именно столько – для одних банков чуть меньше, для других чуть больше, но уровень примерно одинаков. Сложившиеся на сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться одновременно со снижением общего уровня банковских ставок, определяемых макроэкономическими причинами.

Антон Ходько, заместитель директора управления стратегического планирования Сбербанка:
Номинальная величина процентных ставок по ипотечным кредитам определяется в первую очередь текущим и прогнозируемым уровнем инфляции, рисками невозврата кредитов, стоимостью привлекаемых банками ресурсов, рисками, связанными с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения (5-15 лет и более), в то время как основные на сегодня источники длинных ресурсов – срочные депозиты населения – по существу, являются вкладами до востребования, так как могут быть досрочно изъяты вкладчиками в любой момент. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, принимают на себя дополнительные риски, которые также являются важной причиной высокой стоимости ипотечных кредитов.

Александр Колошенко, член правления Raiffeisenbank, начальник управления по работе с физическими лицами:
Говоря об ипотечном кредитовании в Европе, многие обращают внимание на заметно более привлекательную ставку, но механизм ее формирования остается за кадром. Учитывая, что Raiffeisenbank имеет огромный опыт работы на рынке ипотечного кредитования в Европе, мы позволим себе определенные сравнения на примере нашей дочерней структуры Raiffeisen Wohn Bausparen. Клиент открывает себе некий сберегательный счет, на который в течение минимум нескольких лет каждый месяц вносит определенную сумму. По прошествии определенного времени клиент получает кредит не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт. Важно отметить, что при такой схеме кредитования значительная роль отводится государству, которое всегда субсидирует ставку, например, в Австрии – 4% годовых в евро. Безусловно, существуют варианты, когда клиент может получить кредит и без предварительного накопления, но тогда ставки выше, хотя дотирование ее государством сохраняется. В России существует субсидирование на покупку жилья, но пока эта активность не обрела европейские формы. Говоря о европейских ставках по ипотечному кредитованию на уровне 3-4% и с учетом субсидии государства 3-4%, мы можем сказать, что реально наша нынешняя программа кредитования (по ставке около 9,5%) очень близка к ставке кредитования в Европе и почти ей идентична.

Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
По нашему мнению, ставки по ипотечным кредитам в России не являются высокими. Если еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в стране составляла около 15% годовых в долларах США, то в настоящее время, к примеру, Внешторгбанк предоставляет ипотечные кредиты по ставкам от 10,5% годовых в долларах США и от 15% годовых в рублях. В то же время если принять во внимание тенденцию роста цен на рынке недвижимости, то даже те заемщики, которые оформляли кредиты под 15-16% годовых в долларах США, уже давно окупили свои расходы по обслуживанию кредитов за счет роста цен на недвижимость. На уровень процентных ставок по ипотечному кредитованию прежде всего влияет доступность долгосрочных ресурсов, уровень кредитных и правовых рисков. Сейчас доступ российских банков к долгосрочным ресурсам существенно ограничен. В России еще не сформировался рынок ипотечных ценных бумаг, не используются должным образом средства пенсионных фондов и страховых компаний. Отсутствие в стране общенационального кредитного бюро, а также непрозрачность доходов большой части населения приводит к увеличению кредитных рисков. Не способствуют снижению ставок и правовые риски, связанные с отсутствием эффективной процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость, недостаточная защита прав добросовестных приобретателей жилья и инвесторов в жилищное строительство.

Янис Канестри, директор Центра ипотечного кредитования банка “Первое ОВК”:
Ставки по кредитам зависят от стоимости ресурсов, используемых для кредитования. Если вклады в валюте привлекаются банками под 5-10% годовых в валюте, то ставка по кредитам не может быть ниже 10-15%. По рублевым кредитам аналогичным ориентиром является уровень инфляции.

Александр Черняк, заместитель гендиректора ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (АИЖК):
Величина ставок зависит от величины инфляции или учетной ставки ЦБ, уровня рисков ипотечного кредитования и маржи участников процесса. В 2003 году официальный уровень инфляции составил 12%, ставка ЦБ – 13%. Риск ипотечного кредитования сейчас в России незначителен (практически равен нулю) из-за зачаточного состояния рынка, консервативного подхода кредиторов к оценке заемщиков и объектов ипотеки, опасений заемщиков не вернуть кредит и других факторов. Маржа участников, как правило, составляет от 3% у АИЖК и его партнеров до 5% годовых у банков. Совокупность этих факторов и определяет величину процентных ставок на уровне от 15% у АИЖК до 18% годовых в рублях у банков.

Читать еще:  Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Крупные банки начали повышать ставки ипотеки из-за обвала рубля

Крупные банки неожиданно начали резко повышать ставки ипотеки. Два банка это сделали в пятницу, один обещает поднять ставки в ближайшее время, еще как минимум три заявили «Ведомостям», что пересматривают ставки.

Где дорожает ипотека

С 13 марта ипотечные ставки выросли в «Юникредит банке» и Транскапиталбанке (ТКБ), выяснили «Ведомости». Представители банков это подтвердили.

«В “Юникредит банке” ставки выросли по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4‒13,5% годовых. ТКБ повысил ставки по всем программам, кроме “семейной ипотеки”, на 1,5 п. п. до 9,99‒10,29%. Также он повысил ставку кредита на любые цели под залог имеющегося жилья на 1,5 п. п. до 15,49‒16,49%», ‒ рассказала «Ведомостям» руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства Marcs Наталия Исаенко.

Их примеру готовы последовать и другие крупные игроки ипотечного рынка. «В ближайшее время мы готовимся повысить ставки ипотеки примерно на 1‒2%», – передал через пресс-службу управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.

Альфа-банк сейчас «рассматривает вопрос повышения ипотечных ставок», «ФК Открытие» – «внимательно следит за экономической ситуацией и сейчас пересматривает ставки по ипотеке», Росбанк «рассматривает возможность корректировки ставок», сообщили «Ведомостям» пресс-службы банков.

Банки готовы повышать ставки рублевых вкладов после падения курса

Повысит ипотечные ставки и Райффайзенбанк, знают руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-недвижимости» Ирина Векшина и представитель «Миэль». Пресс-служба Райффайзенбанка в пятницу это не подтвердила и не опровергла, а на запрос «Ведомостей» ответила, что банк «будет следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования соответственно».

ВТБ, МКБ, «Уралсиб», «Зенит», СМП-банк утверждают, что решение о повышении ипотечных ставок не принимали, будут следить за изменениями экономической и рыночной ситуации и соответственно корректировать условия ипотеки.

Промсвязьбанк и УБРиР пока не планируют пересмотр условий ипотеки. «Во всяком случае, до заседания ЦБ по ключевой ставке 20 марта менять условия по ипотечному кредитованию мы точно не будем», – обещает руководитель ипотечного направления УБРиР Анна Абабкова. Этот банк, напротив, 12 марта снизил ипотечные ставки: минимальную для новостроек ‒ до 7,9% годовых, для готового жилья ‒ от 8,2%.

Пресс-служба Сбербанка традиционно заявила, что «не комментирует изменения условий по продуктам до их официального вступления силу».

Газпромбанк и банк Дом.РФ отказались от комментариев. РСХБ на запрос не ответил.

Банки дали задний ход

Новые ипотечные ставки будут применяться и к новым, и к ранее одобренным заявкам, по которым еще не подписаны кредитные договоры, сообщили представители «Юникредит банка» и «Абсолют банка». »До официального решения о повышении ставок мы, естественно, не будем менять условия по уже одобренным заявкам, но когда ставки повысятся, это коснется и их тоже», – признается управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.

«Пока мы планируем, что повышение коснется клиентов, которые только обратятся за кредитами, а также тех, кому уже одобрена ипотека, если они не успеют выйти на сделку до 31 марта, – говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. – Но мы допускаем, что при ухудшении обстановки можем пересмотреть решение и повысить ставки и для других заемщиков с одобренной ипотекой».

С такой ситуацией клиенты сталкивались в 2014 г., когда ставки ипотеки резко выросли и ряд банков повышали процент по уже одобренным заявкам, вспоминает коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.

Ипотека подешевела до 8,84% годовых

«Еще неясно, как могут измениться условия для клиентов в других банках с одобренными заявками. Сейчас банки в срочном порядке проводят заседания, чтобы определить свою дальнейшую политику», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она опасается, что клиенты банков с одобренной заявкой могут узнать об изменении условий уже на сделке.

«Миэль» на этой неделе уже зафиксировала похожий случай. «Клиент не смог приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку по одобренной ставке, банк затягивал сделку, перенося сроки, и она сорвалась – клиент отказался», – рассказала директор по развитию и содействию риэлторскому бизнесу «Миэль» Юлия Федулаева. До биржевого обвала, по ее словам, ставки по одобренным кредитам не менялись даже при повышении ставки ЦБ.

Федулаева опасается, что уже с понедельника лишь меньшинство банков будут выдавать кредиты по предварительно одобренной ставке, остальные ставку поднимут​.

Банки имеют на это полное право. При одобрении кредита ставка рассчитывается исходя из действующих на тот момент условий, а уведомление об одобрении не является офертой, объясняет пресс-служба «Юникредит банка»: окончательный размер процентной ставки фиксируется на момент заключения сделки. Если ипотечный кредит одобрен, но договор еще не подписан, банк может изменить процентную ставку в любой момент до подписания в любую сторону, говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. По словам зампредседателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антона Пуляева, если банк предлагает подписать договор на условиях, отличных от ранее согласованных, то заемщик вправе подписать его либо отказаться. Чаще всего клиенты, получив новые условия, просто уходят в тот банк, где ставки остались на прежнем уровне, замечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

«А вот изменять ставку по уже выданной ипотеке банк вправе только в меньшую сторону, увеличивать ее в одностороннем порядке кредитор не имеет права, за исключением предусмотренных договором и законом случаев (дефолт, девальвация валюты или другие форс-мажоры, отказ заемщика от обязательного страхования, решение суда, с согласия заемщика). Но окончательное решение о заключении сделки на новых условиях принимает заемщик», ‒ продолжает Репин.

Почему растут ставки ипотеки

Ипотечная ставка устойчиво снижалась с мая прошлого года (пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% – пришелся на апрель) вслед за ключевой ставкой Центробанка и к 1 февраля достигла 8,79%.

Банкиры объясняют нынешнее повышение ипотечных ставок ситуацией на финансовом рынке. Изменение ставок стало вынужденной мерой в условиях нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках, уверяет представитель «Юникредит банка».

«Из-за волатильности на рынках, падения курса рубля, роста доходности ОФЗ большинству банков пришлось задуматься о том, что делать со ставками. Выдавать длинные ипотечные кредиты по нынешним ставкам становится убыточно для банков», – рассказывает руководитель департамента розничного кредитования банка из топ-30.

Банки всерьез напуганы возможным повышением ключевой ставки ЦБ.

«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке ‒ вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1‒2 пункта»

«Ипотека – это тот продукт, где банкам важнее всего не просчитаться со стоимостью денег: длинный срок таких кредитов в разы повышает цену ошибки. Сейчас из-за стресса на рынке и возможного повышения ключевой ставки стоимость денег будет расти», – объясняет опасения банков управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперта РА» Александр Сараев.

По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не нормализуется (а это возможно только при возвращении ОПЕК+ к обсуждению сделки по сокращению добычи), ЦБ придется повысить ставку на 0,5‒1 п. п.: из-за падения рубля растут проинфляционные риски, а повышение ключевой ставки позволило бы поддержать рынок ОФЗ и, соответственно, рубль – отток нерезидентов из ОФЗ грозит дальнейшим ослаблением курса.

В рамках поддержания финансовой стабильности ЦБ может увеличить ключевую ставку с целью не допустить валютизации депозитов, соглашается заместитель директора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа АКРА Дмитрий Куликов. По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не ухудшится, ставку сохранят, в противном случае в любой из этих дней возможно ее повышение на 0,50‒0,75%.

Если ЦБ и поднимет ключевую ставку на следующей неделе, то не более чем на 0,25 процентного пункта, прогнозирует руководитель рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин, но он считает такой сценарий маловероятным.

«Мы все ждем, что сделает ЦБ с ключевой ставкой ‒ смотря на сколько она увеличится, будет ясен масштаб проблем», ‒ говорит Павлов из «Абсолют банка».

Принимая решение о стоимости ипотеки, банки обычно исходят из максимально консервативных прогнозов, указывает Сараев. По прогнозам «Эксперта РА», ипотечные ставки вырастут в среднем на 1 п. п., причем банки могут начать повышение, не дожидаясь решения ЦБ в следующую пятницу. «Так что можно сказать, что рынок уже прошел точку минимальных ставок», ‒ резюмирует Сараев.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, «вынужденный» рост ставок по кредитам на жилье может составить от 0,5 до 2%, опасается Боим.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector