Какие квартиры не подходят под ипотеку?
Pravohelp21.ru

Юридический портал

Какие квартиры не подходят под ипотеку?

Какое жилье подходит под ипотеку?

Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2020 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.

Итого

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Какие квартиры подходят под ипотеку: разбираемся в требованиях банков

В современном мире большинство людей могут решить свой жилищный вопрос только с помощью ипотеки. При этом они уверены, что получить средства в банке – это самое главное. Но не менее сложная задача – найти жилье, которое бы нравилось будущему хозяину и одновременно удовлетворяло условиям кредита. Статья рассказывает о том, какие квартиры подходят под ипотеку, а также о том, как не ошибиться с выбором.

Какие квартиры подходят под ипотеку

Далеко не каждое жильё подходит под ипотеку. Вы можете купить квартиру, дом и даже комнату в коммуналке. Но так как недвижимость будет находиться в залоге у банка, к ней предъявляются довольно строгие требования. Это объясняется тем, что жилье, взятое в кредит, через несколько десятков лет должно иметь высокую рыночную стоимость, чтобы его при необходимости можно было легко продать.

Например, если заемщик не сможет больше выплачивать ипотеку, кредитная организация будет вынуждена выставить объект на продажу. Есть еще одна сложность при покупке квартиры в ипотеку: банк дает ограниченный срок для приобретения жилья (от 3 до 6 месяцев после одобрения займа). Если вы не укладываетесь в этот период, нужно будет продлять срок одобрения кредита. Лучше всего заранее изучить условия банков, чтобы отфильтровать варианты, которые вас не устраивают. Итак, какие квартиры подходят под ипотеку и на что обратить внимание во время поиска жилья?

    Дата постройки и состояние дома. Не годятся постройки с деревянными перекрытиями и износом более 60 %. Идеально, если дом построене позднее 90-х годов прошлого века. Это имеет смысл и для заемщика, поскольку недвижимость после погашения ипотеки можно будет легко реализовать. А вот «хрущевка» к моменту выплаты может попасть под категорию ветхого жилья и считаться неликвидной.Некоторые банки не одобряют кредит для покупки студий, поэтому в квартире должна быть кухня, подключены газ, электричество, отопление и водоснабжение.

Читать еще:  Ипотека на мужа как использовать материнский капитал

Обычно не подходит под ипотеку объект, у которого не была зарегистрирована перепланировка. Для кредитной организации важно также местоположение дома и этаж. Есть вероятность отказа, если жилье находится в плохом районе, а также на первом или последнем этажах.

  • Стоимость квартиры на рынке. Стоимость недвижимости определяет оценщик. Не путайте её с ценой, которую вам необходимо заплатить продавцу. При оформлении ипотеки для банка имеет значение оценка профессионального эксперта. Чаще всего банк сотрудничает с конкретными специалистами и вам будет предложено обратиться к ним, иначе в выдаче ипотеки вам могут отказать. Стоимость, которую эксперт укажет в своем отчете, влияет на размер кредита. Банк может выдать сумму, равную ликвидационной стоимости недвижимости, которая, как правило, на 10-15 % ниже рыночной. Это та цена, за которую банк сможет быстро продать имущество, если заемщик не сможет выплачивать долг. Если указанная оценщиком сумма вам не подходит, а банк выдать больше не сможет, вы должны будете искать дополнительные средства самостоятельно.
  • Отсутствие ограничений, наложенных на жилплощадь, и ее юридическая чистота. Если среди собственников есть несовершеннолетние, то при продаже могут быть проблемы с органами опеки. Если долю в собственности имеют престарелые граждане, то в случае его смерти также возможны трудности, так как родственники умершего вступают в наследство.Если квартира была приватизирована, убедитесь, что при этом не было обделенных граждан, которые могут неожиданно заявить свои права на недвижимое имущество.

    Проверьте чистоту сделок, если известно, что квартира ранее покупалась или продавалась.

    На момент осуществления сделки продавец должен быть признан дееспособным. В противном случае, суд может расторгнуть договор.

    Юристы банка тщательно проверяют, нет ли каких-либо законных препятствий для купли-продажи имущества. Кредитные организации редко дают ипотеку, если вы намерены купить жилье у родственников, так как при осуществлении сделки есть риск сговора. Также под ипотеку не подходит жилое имущество мужа (жены) или детей. Купить недвижимость у родителей можно, однако банк накладывает ряд ограничений.
    Документы на квартиру. Для того чтобы оформить кредит на такую вторичную недвижимость, необходимые документы, список которых определяет банк. Как правило, это копия свидетельства о праве собственности, выписка из ЕГРП, справка из БТИ, копии паспортов всех собственников квартиры, технический и кадастровый паспорт, справка из паспортного стола о тех, кто зарегистрирован в квартире, копия нотариального согласия супруга собственника. Вас также могут попросить предъявить справку о том, что продавец не состоит на учете у нарколога или психиатра, то есть что он является дееспособным. Нужны также документы, подтверждающие, что по коммунальным платежам нет задолженности. На момент совершения сделки все жильцы должны быть выписаны из квартиры. Комната в коммуналке не подходит для ипотеки. Банки не любят давать заем на покупку такого жилья. Исключением является тот случай, когда вы уже владеете остальными комнатами в квартире. Тогда ипотеку вам одобрят, поскольку вы будете единственным владельцем недвижимости.

    Купить жилье под ипотеку не так уж и просто. Но такой сделке можно доверять, так как банк гарантирует ее безопасность. Вы ничем не рискуете, поскольку кредитная организация с помощью своих специалистов тщательно проверяет приобретаемую жилплощадь. Можно не переживать, что после покупки неожиданно появятся проблемы. Если заемщик будет исправно выплачивать ссуду, после того, как долг будет погашен, в его распоряжении останется недвижимость, которая пользуется на рынке высоким спросом.

    Как выбрать квартиру для военной ипотеки

    Какие квартиры подходят под военную ипотеку? Строгих требований к квартирам, покупаемым на военную ипотеку, нет. Есть определенный алгоритм, который работает в таких случаях:

    • Квартира располагается в многоэтажном доме. Новостройка это или вторичное жилье, значение не имеет.
    • Для покупки подходят квартиры в доме, состоящем из изолированных блоков.
    • Приобретать коммуналку можно только полностью, а не отдельную комнату в ней.
    • Не подходят объекты с деревянными перекрытиями или они должны быть в минимальном количестве. Это снижает вероятность быстрого распространения пожара.
    • У жилья не должно быть собственника.

    Взять жилье в ипотеку – не проблема, однако могут быть сложности при покупке дома с земельным участком.

    Военную ипотеку могут одобрить и на квартиру с первичного рынка, даже если дом еще не достроен.

    Хотя закон о военной ипотеке постоянно пересматривается, суть его не меняется: военнослужащий может купить любое жилье, в том числе частный дом с участком.

    Ошибки выбора квартиры под ипотеку

    Ошибка №1: считать, что под ипотеку можно взять лишь ту недвижимость, которую продавцы готовы реализовать по ипотеке и указывают об этом в объявлении.

    Многие знают, какие квартиры подходят под ипотеку: те, которые находятся в собственности более 3 лет и являются свободными. Это нередко пишут в объявлениях. Но современный рынок недвижимости не очень активный, поэтому многие владельцы соглашаются оформить сделку с ипотечным покупателем. Увидев объявление, в котором не указывается, что жилье можно взять по договору ипотеки, все равно свяжитесь с хозяином, чтобы уточнить этот момент.

    Ошибка №2: полагать, что если продавец согласен продать недвижимость по ипотеке, то вы сможете легко купить её.

    Спросите у сотрудников банка, какие квартиры подходят под ипотеку. Зная точные требования, вы сможете избежать многих ошибок. Что обязательно необходимо уточнить? В первую очередь, разрешает ли кредитная организация альтернативные цепочки. Если ответ положительный, то важно понять, сколько квартир может участвовать в такой сделке. Когда в объявлении будет пометка «альтернатива», узнайте, есть ли уже необходимые варианты и какое количество квартир будет в такой цепочке. Чаще всего банк разрешает не более трёх квартир (вместе с вашей). Учитывайте этот момент. Если жилье вам подходит и вы хотите купить его, будьте готовы, что оформление договора купли-продажи будет длиться не менее 2 месяцев.

    Второй момент, который необходимо учесть, разрешает ли банк указывать стоимость недвижимости менее 1 000 000 руб. Если это допустимо, то можно рассматривать жилье, которое находится в собственности не более 3 лет.

    Если вы ищете ответ на вопрос, какие квартиры подходят под ипотеку, вам необходимо знать, что есть несколько условий, которые не делают квартиру «неипотечной». Во-первых, по договору ипотеки не подходит недвижимость в зданиях, которые идут под снос. Чтобы подтвердить, что дом не включен в списки ветхого жилья, нужно взять справку у собственника. Во-вторых, проблемой может стать незаконная перепланировка. В этом случае вам придется вернуть квартире первоначальный вид в соответствии с планом БТИ. Также банк с осторожностью отнесется, если собственники недвижимости – дети. Если же квартира продается по доверенности, то её владелец в любом случае должен присутствовать на сделке.

    Ошибка №3: безоговорочно доверять написанному в объявлении или словам собственника.

    То, что пишут в объявлении о продаже имущества, часто не совпадает с действительностью. Например, хозяева могут указать площадь квартиры, включив в нее балкон, или же завышают площадь кухни. Довольно распространена ситуация, когда в объявлении стоит одна цена, а при встрече собственник называет другую. Так поступают не только владельцы квартир, но и агентства недвижимости.

    Ошибка №4: думать, что оценка квартиры, выполненная экспертом, соответствует стоимости, о которой вы договорились.

    К сожалению, оценщики, которые сотрудничают с банками, всегда занижают рыночную стоимость недвижимости. Так они делают скидку от 7 до 15 % в зависимости от квартиры. Таким образом банк подстраховывается. Заемщикам же остается в кратчайшие сроки найти денежные средства, которых не хватает.

    Ошибка №5: можно не тратить время на проверку объекта недвижимости, это сделает банк

    Не забывайте, что риск утраты имущества страховая организация страхует в пользу банка. Таким образом, если суд лишит вас собственности, то страховщики возместят банку ее стоимость. Вы же останетесь и без жилья, и без средств, если только в кредитном договоре не прописано, что банк может вернуть вам небольшую часть выплаченных вами денег. Поэтому проверяйте объект покупки обязательно. Советуем вам также искать жилье, где необходима минимальная проверка. Например, в случае с приватизацией требуются только первичные документы. Или если квартиру перепродавали только один раз, и это было более 3 лет назад, то есть срок исковой давности с возможностью оспорить сделку истек. Чтобы чувствовать себя спокойно, обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу.

    Какая квартира подходит под ипотеку?

    Использование ипотечного кредитования сейчас выступает едва ли не единственным способом приобретения жилья в собственность. Такая программа позволяет избавиться от постоянной аренды и получить своё жильё, пусть и с временным обременением.

    Читать еще:  Как рассчитывается военная ипотека

    После первоначального одобрения банком запроса на ипотеку начинается процесс подбора жилья. И здесь начинаются проблемы – многие просто не знают, какое жилье банк одобряет, и процесс подбора в итоге надолго растягивается.

    Хотя на самом деле все требования к такому жилью достаточно просты – если использовать их для отсеивания неудобных вариантов, в итоге можно выбрать наиболее оптимальное решение.

    Требования банка к квартире

    Сначала нужно понять, что значит формулировка «квартира подходит под ипотеку». Она применяется к абсолютно всем объектам, что приобретаются за счёт средств, занятых у кредитной организации. Они должны соответствовать критериям, определяемым банком.

    Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.

    Расположение

    Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.

    Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.

    Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.

    А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:

    • квартира располагается в ветхом доме;
    • дом из 2 этажей или вообще частный;
    • выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
    • дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
    • здание – общежитие, гостиница;
    • неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.

    Возраст

    Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.

    Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.

    Наиболее популярными для этого службами являются:

    В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.

    Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.

    После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.

    Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.

    Особенности конструкции

    Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:

    • перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
    • газовые колонки, установленные в доме.

    Так отпадает большая часть «сталинок», а также те дома, в которых фундамент изготовлен не из устойчивых кирпича, камня или бетона.

    Оснащение помещения

    А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.

    Это значит, что в ней должны иметься:

    • горячая и холодная вода;
    • сантехника для туалета, гигиены и кухни;
    • работающее отопление;
    • нагревательные приборы в каждой комнате;
    • окна;
    • двери;
    • плита для готовки;
    • покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.

    Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.

    Юридические нюансы

    После проверки жилья на соответствие всем требованиям для кредитования начинается правовой аудит.

    В него входит:

    • проверка стоимости жилья не зависящим ни от кого оценщиком, избранным кредитной организацией;
    • проверка чистоты заключаемой договорённости – выявляются все претенденты на жилое помещение без исключений;
    • подтверждение соответствия параметров недвижимого объекта в реальности тому, что было заявлено;

    Ограничение уловок продавца

    Законодательство устанавливает, что сумма от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее трёх лет облагается налогами в той части, что превышает один миллион рублей.

    Из-за этого многие перекупщики намеренно снижают сумму, оговоренную в тексте договора. Такое при ипотеке возможно, если разницу самостоятельно оплатит покупатель. Но банки стараются избегать этого, принимая собственников, у которых жильё находится больше 3 лет.

    Если при аудите обнаружится, что цена квартиры завышена, продавца обяжут понизить её до приемлемого уровня. При отсутствии согласия так поступить банк не станет одобрять ипотечный кредит на сумму больше, чем та, что установлена аудитом. В случае необходимости обо всём договариваются сами стороны и разницу может оплатить покупатель.

    Перепланировка – только по закону

    Когда ипотечное жильё в ходе ремонта было изменено переустройством или перепланировкой, что не отражено в официальных бумагах, соглашение может быть не заключено.

    Хотя с 2017 года БТИ не проводит обязательных проверок и такое жильё можно продать при согласии покупателя, банк может вмешаться и сделать законность переустройства необходимой.

    Требования для военной ипотеки

    Военнослужащим доступны не только здания в городе, но и

    • коттеджи;
    • таунхаусы;
    • частные дома с участком земли;
    • коммунальные квартиры во владении одного субъекта.

    Остальные условия к жилью стандартные: расположение и возраст дома, состав несущих конструкций, наличие перепланировки.

    Придерживаясь описанных выше правил каждый может самостоятельно определить, что сможет подойти под ипотеку и отмести неугодные варианты, сократив время на выбор в несколько раз. Стоит учитывать и конкретные требования банка – они могут отличаться.

    При продаже квартиры агентство недвижимости поможет узнать, почему квартира не подходит под ипотеку и что нужно сделать, чтобы ее продать.

    Полезное видео

    Подробнее о том, как взять ипотечный кредит на вторичное жилье смотрите в видео:

    Требования к квартире под ипотеку: почему не подходит?

    После одобрения банком ипотеки заемщик начинает активно искать недвижимость. Заключить сделку купли-продажи можно в течение трех месяцев с момента вынесения положительного решения о предоставлении кредитных средств. Поэтому необходимо знать условия, при которых банк одобрит объект приобретения.

    У каждой кредитной организации свои критерии ипотечного жилья, поэтому необходимо заранее их узнать. Банк должен быть уверен, что в случае невозможности погашения ипотечных платежей, он сможет реализовать заложенную недвижимость для возврата своих средств.

    Требования

    Приобрести в ипотеку можно квартиру, коттедж или долю в недвижимости. Для начала нужно определиться на каком рынке жилья искать варианты. Если квартира в новостройке, то основное общее требование под ипотеку касается аккредитации строительной организации в банке, предоставляющем кредитные средства. А вот к жилью на вторичном рынке много критериев, которые нужно учитывать при рассмотрении вариантов.

    Причины, по которым квартира может не подходить под ипотеку:

    • месторасположение дома;
    • год строительства;
    • материалы конструктива;
    • этаж (первый и последний одобряют редко, их трудно продать);
    • тип здания — многоквартирный дом (общежитие, гостиничное здание не рассматриваются);
    • дом не признан аварийным, не состоит в программе реновации, реконструкции с последующим сносом;
    • квартира должна быть в доме, где более двух этажей;
    • все платежи должны быть погашены;
    • отсутствуют какие-либо обременения на недвижимость.

    Ниже перечислим, какие квартиры не подходят под ипотеку.

    Расположение

    Расположение квартиры — первоочередной критерий. Она должна находится в благоприятном районе, не на окраине города. Развитая инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника и иные соцучреждения), хорошая транспортная доступность, наличие рядом станций метро, автобусных остановок, благоприятная экологическая обстановка гарантируют шансы на положительный ответ банка.

    Возраст

    Еще один важный показатель ликвидности жилья — год, в котором оно было построено. Для разных регионов России показатель возраста представляется по-разному. В Санкт-Петербурге много домов, имеющих историческое значение и банки, несмотря на значительный возраст здания, одобряют сделки по таким квартирам.

    А вот в Москве разрешают приобретать жилье только в домах старше 1970 года. В других регионах России рассматривают недвижимость старше 1950 года постройки. Жилое строение должно быть изношено не более 70 процентов от общего срока эксплуатации здания, в котором оно расположено.

    Материал

    Конструктив квартиры должен быть выполнен из негорючих материалов — кирпич, бетон. Деревянные строения или перекрытия из дерева и иных материалов, которые подвержены коррозии или гниению относятся к неликвидным критериям и банк такую квартиру не разрешит приобрести в ипотеку. Фундамент здания должен быть выполнен из прочных материалов.

    Читать еще:  Как правильно брать ипотеку

    Внутренняя отделка

    Внутренняя отдела может стать причиной, почему квартира не подходит под ипотеку. В первую очередь она должна быть пригодной для удовлетворения жизненных потребностей и должна иметь:

    • водоснабжение (горячее и холодное);
    • водоотведение;
    • отопление;
    • сантехника (краны для подачи воды, унитаз, душ);
    • батареи отопления в каждой комнате;
    • наличие окон со стеклами;
    • входная и межкомнатная двери;
    • на кухне — плита;
    • разводка электрики.

    Планировка

    Любая перепланировка, особенно если она затронула несущие конструкции, должна быть узаконена. Покупатель должен проверить этот критерий сопоставив данные техпаспорта на квартиру с ее реальным состоянием. Если перепланировка незаконна, банк может отказать в одобрении сделки.

    Как банк проверяет квартиру?

    Какое жилье не подходит под ипотеку, а квартиры в каких домах можно взять в кредит решает отдельно каждое кредитное учреждение. Для принятия решения о выдаче ипотеки под конкретную недвижимость банк должен ее проверить. Для этих целей покупатель заказывает оценку квартиры у оценщика, рекомендуемого банком.

    В отчете оценщик подробно описывает общее состояние квартиры, наличие коммуникаций, планировку, рыночную и залоговую стоимость. Специалисты кредитной организации знакомятся с отчетом оценщика, проверяют соответствие требований банка к приобретаемой квартире и принимают решение по сделке.

    Документы

    Для переоформления права собственности на квартиру необходимо подготовить следующие документы:

    1. Документ, подтверждающий право на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРП, договор или иной документ, на основании которого жилье приобреталось продавцом).
    2. Выписка из домовой книги с подробными сведениями кто, когда, куда выписывался и по какой причине (внимательно надо проверить не был ли кто выписан из-за нахождения в местах лишения свободы).
    3. Если при продаже затрагиваются интересы детей (они были прописаны в квартире или являются собственниками) необходимо согласие органов опеки и попечительства.
    4. Справки об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам.
    5. Документ, подтверждающий законность перепланировки (при ее наличии).
    6. Согласие второго супруга на продажу и покупку недвижимости.
    7. Отчет оценщика.

    Что делать, если есть неофициальная перепланировка?

    Не на всю перепланировку в квартире можно получить официальное разрешение и оформить ее надлежащим образом. Это происходит в случае переноса несущих конструкций или перемещении туалетной и ванной комнаты в другую часть квартиры, где не проходят общие коммуникации. Если узаконить перепланировку нельзя продажа квартиры возможна. Покупатель, зная о проблеме соглашается взять все риски на себя.

    Законодательно покупка квартиры с перепланировкой разрешена, но банки, просчитывая свои риски, с одной стороны не имеют права отказать, с другой стороны, делают это. Каждый конкретный случай индивидуален. Если перепланировка незначительная, покупатель, после заключения сделки, может ее узаконить самостоятельно, как собственник квартиры.

    Какие квартиры подходят под ипотеку в 2020 году?

    При рассмотрении заявки клиента на получение ипотечного кредита ряд требований предъявляется не только к самому заёмщику, но и к приобретаемому жилью, так как оно становится предметом залога. После предварительного одобрения ипотеки в течение 3 месяцев необходимо подобрать жилплощадь. Чтобы банк выделил средства на её приобретение, важно понимать, какие квартиры подходят под ипотеку и на что стоит обратить внимание при подборе жилья.

    Требования банков к объекту недвижимости для ипотеки

    Особенности выдачи жилищного займа зависят от условий конкретного банка. Общими являются критерии, по которым оценивается ликвидность залогового имущества. К ним относится расположение, внутреннее состояние объекта, дата его ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие перепланировки и ряд прочих характеристик.

    Расположение объекта

    Квартира, которая приобретается в ипотеку, должна находиться в благополучном районе города с развитой инфраструктурой. При оценке данного критерия учитываются следующие факторы:

    • наличие транспортной развязки (станции метро, остановки общественного транспорта, вокзала и так далее);
    • расстояние до центра населённого пункта (чем ближе, тем лучше);
    • экологическая составляющая;
    • наличие поблизости социальных учреждений — поликлиники, детского сада, школы.

    Также при рассмотрении квартиры кредитор оценивает состояние дома, в котором она располагается. В первую очередь проверяется, не подлежит ли здание сносу или реконструкции и не является ли оно ветхим. Если данная информация подтверждается в администрации, то получить кредит на такую недвижимость не выйдет.

    Вероятность одобрения снижается, если жилплощадь находится на цокольном этаже или в подвале. Не подходят под ипотеку квартиры, расположенные в двухэтажных строениях, частных домах, общежитиях, зданиях гостиничного типа («малосемейки» или «гостинки»).

    Внутреннее состояние объекта

    В качестве залога банк готов принять жилплощадь, которая пригодна для удовлетворения первичных потребностей и имеет отдельный санузел и кухню. Требования к жилью по части внутренней комплектации подразумевают наличие таких объектов, как:

    • коммуникации водоснабжения и водоотведения;
    • застеклённые окна;
    • дверные и оконные проёмы, размещённые согласно техническим документам;
    • батареи и отопительные коммуникации;
    • сантехника;
    • входная дверь.

    Перечисленные требования могут несущественно изменяться в зависимости от условий банка. Например, в ряде случаев обязательным считается наличие межкомнатных дверей и кухонной плиты.

    Возраст здания

    Банки неохотно кредитуют квартиры, размещённые в зданиях, построенных до 1970 года. Исключение составляют исторические объекты недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов.

    Чтобы узнать дату ввода здания в эксплуатацию, необходимо воспользоваться одним из доступных способов:

    1. Отправить запрос на получение техпаспорта в БТИ. Изготовление документа занимает до 30 дней, стоимость госпошлины составляет до 900 рублей.
    2. Обратиться в Росреестр. Заявка на получение технического паспорта отправляется через официальный сайт организации. Госпошлина обойдётся в 150 рублей, а электронные документы поступят на почту в течение 5 дней.
    3. Посмотреть возраст здания на специализированных интернет-ресурсах («Где этот дом», «Дома Москвы», «Неспроста», «Тип дома»).

    Согласно ипотечному законодательству, возраст постройки не может превышать 70% от общего срока его эксплуатации.

    Перепланировка

    Ипотечная сделка будет отменена банком, если в квартире присутствуют неузаконенные конструктивные изменения. Текущая планировка должна соответствовать плану БТИ, а на все переустройства необходимо получить разрешение управления архитектуры.

    Ранее сотрудники БТИ были уполномочены самостоятельно проверять планировку квартиры, однако в 2020 году данное условие больше не действует. Если сделка осуществляется без привлечения кредитных средств и покупатель не имеет претензий, то жильё можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Однако при оформлении ипотечного договора обязательным условием является соответствие объекта недвижимости его техническому паспорту.

    Другие требования

    При рассмотрении заявки учитывается материал, который использовался при постройке здания и изготовлении фундамента. Предпочтение отдаётся домам, выполненным из бетона, кирпича или камня.

    Как правило, банк принимает отрицательное решение по следующим объектам недвижимости:

    • дома с деревянными перекрытиями или полностью построенные из дерева — являются пожароопасными и подвержены гниению;
    • панельные дома — стоят на учёте для постановки на капитальный ремонт.

    Некоторые банки предъявляют и другие требования к объекту недвижимости для ипотеки. Например, не всегда допускается наличие в квартире газовой колонки.

    Что такое ликвидность объекта недвижимости?

    Перед покупкой квартиры или дома необходимо обращать внимание не только на конструктивные характеристики и особенности документального оформления сделки, но и на ликвидность жилья. Данный показатель позволяет оценить, как быстро владелец сможет продать недвижимость, а также просчитать возможную выгоду или убытки.

    При оформлении ипотеки банк также оценивает ликвидность жилья, чтобы определить ценность залогового имущества и сопоставить её с суммой кредита. Помимо вышеуказанных критериев (расположение, возраст и прочее) на данный показатель влияют такие факторы, как:

    • площадь жилья;
    • высота потолков;
    • наличие балкона;
    • расположение квартиры в доме (предпочтение отдаётся не угловой жилплощади, которая находится по центру здания);
    • этаж (менее ликвидными считаются квартиры, расположенные на первом и последнем этажах).

    Также важную роль играет планировка жилья. Например, даже при условии одинаковой площади объектов недвижимости легче продать ту квартиру, в которой отсутствуют проходные комнаты, а под кухню отведено большее количество квадратных метров.

    Какое жильё подходит для военной ипотеки?

    Военнослужащий посредством ипотечного кредитования может приобрести следующие виды жилплощади:

    • частный дом вместе с земельным участком;
    • квартира в многоквартирном доме;
    • таунхаус;
    • коммунальная квартира (при условии приобретения целиком).

    Под военную ипотеку подходит как первичное жильё, так и объекты недвижимости вторичного рынка. В первом случае строительство на момент заключения сделки должно быть завершено. При покупке квартиры в строящемся доме оформление военной ипотеки допускается только при подписании договора долевого участия. Приобретаемая недвижимость передаётся в залог банку — если объектом жилищного кредита является дом с участком, то земля также переквалифицируется в залоговое имущество.

    В остальном требования к жилью, которое подходит для военной ипотеки, совпадают со стандартными критериями, а именно:

    • наличие отдельного туалета, ванной комнаты и кухни;
    • отсутствие конструкций из дерева;
    • подключение к инженерным коммуникациям (водопровод, электричество, канализация, отопительная система) и так далее.

    Если квартира находится на последнем этаже, то проверяется исправность кровельного покрытия.

    Видео по теме

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector