Какая недвижимость подходит под ипотеку?
Pravohelp21.ru

Юридический портал

Какая недвижимость подходит под ипотеку?

Какие квартиры подходят под ипотеку в 2020 году?

При рассмотрении заявки клиента на получение ипотечного кредита ряд требований предъявляется не только к самому заёмщику, но и к приобретаемому жилью, так как оно становится предметом залога. После предварительного одобрения ипотеки в течение 3 месяцев необходимо подобрать жилплощадь. Чтобы банк выделил средства на её приобретение, важно понимать, какие квартиры подходят под ипотеку и на что стоит обратить внимание при подборе жилья.

Требования банков к объекту недвижимости для ипотеки

Особенности выдачи жилищного займа зависят от условий конкретного банка. Общими являются критерии, по которым оценивается ликвидность залогового имущества. К ним относится расположение, внутреннее состояние объекта, дата его ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие перепланировки и ряд прочих характеристик.

Расположение объекта

Квартира, которая приобретается в ипотеку, должна находиться в благополучном районе города с развитой инфраструктурой. При оценке данного критерия учитываются следующие факторы:

  • наличие транспортной развязки (станции метро, остановки общественного транспорта, вокзала и так далее);
  • расстояние до центра населённого пункта (чем ближе, тем лучше);
  • экологическая составляющая;
  • наличие поблизости социальных учреждений — поликлиники, детского сада, школы.

Также при рассмотрении квартиры кредитор оценивает состояние дома, в котором она располагается. В первую очередь проверяется, не подлежит ли здание сносу или реконструкции и не является ли оно ветхим. Если данная информация подтверждается в администрации, то получить кредит на такую недвижимость не выйдет.

Вероятность одобрения снижается, если жилплощадь находится на цокольном этаже или в подвале. Не подходят под ипотеку квартиры, расположенные в двухэтажных строениях, частных домах, общежитиях, зданиях гостиничного типа («малосемейки» или «гостинки»).

Внутреннее состояние объекта

В качестве залога банк готов принять жилплощадь, которая пригодна для удовлетворения первичных потребностей и имеет отдельный санузел и кухню. Требования к жилью по части внутренней комплектации подразумевают наличие таких объектов, как:

  • коммуникации водоснабжения и водоотведения;
  • застеклённые окна;
  • дверные и оконные проёмы, размещённые согласно техническим документам;
  • батареи и отопительные коммуникации;
  • сантехника;
  • входная дверь.

Перечисленные требования могут несущественно изменяться в зависимости от условий банка. Например, в ряде случаев обязательным считается наличие межкомнатных дверей и кухонной плиты.

Возраст здания

Банки неохотно кредитуют квартиры, размещённые в зданиях, построенных до 1970 года. Исключение составляют исторические объекты недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов.

Чтобы узнать дату ввода здания в эксплуатацию, необходимо воспользоваться одним из доступных способов:

  1. Отправить запрос на получение техпаспорта в БТИ. Изготовление документа занимает до 30 дней, стоимость госпошлины составляет до 900 рублей.
  2. Обратиться в Росреестр. Заявка на получение технического паспорта отправляется через официальный сайт организации. Госпошлина обойдётся в 150 рублей, а электронные документы поступят на почту в течение 5 дней.
  3. Посмотреть возраст здания на специализированных интернет-ресурсах («Где этот дом», «Дома Москвы», «Неспроста», «Тип дома»).

Согласно ипотечному законодательству, возраст постройки не может превышать 70% от общего срока его эксплуатации.

Перепланировка

Ипотечная сделка будет отменена банком, если в квартире присутствуют неузаконенные конструктивные изменения. Текущая планировка должна соответствовать плану БТИ, а на все переустройства необходимо получить разрешение управления архитектуры.

Ранее сотрудники БТИ были уполномочены самостоятельно проверять планировку квартиры, однако в 2020 году данное условие больше не действует. Если сделка осуществляется без привлечения кредитных средств и покупатель не имеет претензий, то жильё можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Однако при оформлении ипотечного договора обязательным условием является соответствие объекта недвижимости его техническому паспорту.

Другие требования

При рассмотрении заявки учитывается материал, который использовался при постройке здания и изготовлении фундамента. Предпочтение отдаётся домам, выполненным из бетона, кирпича или камня.

Как правило, банк принимает отрицательное решение по следующим объектам недвижимости:

  • дома с деревянными перекрытиями или полностью построенные из дерева — являются пожароопасными и подвержены гниению;
  • панельные дома — стоят на учёте для постановки на капитальный ремонт.

Некоторые банки предъявляют и другие требования к объекту недвижимости для ипотеки. Например, не всегда допускается наличие в квартире газовой колонки.

Что такое ликвидность объекта недвижимости?

Перед покупкой квартиры или дома необходимо обращать внимание не только на конструктивные характеристики и особенности документального оформления сделки, но и на ликвидность жилья. Данный показатель позволяет оценить, как быстро владелец сможет продать недвижимость, а также просчитать возможную выгоду или убытки.

При оформлении ипотеки банк также оценивает ликвидность жилья, чтобы определить ценность залогового имущества и сопоставить её с суммой кредита. Помимо вышеуказанных критериев (расположение, возраст и прочее) на данный показатель влияют такие факторы, как:

  • площадь жилья;
  • высота потолков;
  • наличие балкона;
  • расположение квартиры в доме (предпочтение отдаётся не угловой жилплощади, которая находится по центру здания);
  • этаж (менее ликвидными считаются квартиры, расположенные на первом и последнем этажах).

Также важную роль играет планировка жилья. Например, даже при условии одинаковой площади объектов недвижимости легче продать ту квартиру, в которой отсутствуют проходные комнаты, а под кухню отведено большее количество квадратных метров.

Какое жильё подходит для военной ипотеки?

Военнослужащий посредством ипотечного кредитования может приобрести следующие виды жилплощади:

  • частный дом вместе с земельным участком;
  • квартира в многоквартирном доме;
  • таунхаус;
  • коммунальная квартира (при условии приобретения целиком).

Под военную ипотеку подходит как первичное жильё, так и объекты недвижимости вторичного рынка. В первом случае строительство на момент заключения сделки должно быть завершено. При покупке квартиры в строящемся доме оформление военной ипотеки допускается только при подписании договора долевого участия. Приобретаемая недвижимость передаётся в залог банку — если объектом жилищного кредита является дом с участком, то земля также переквалифицируется в залоговое имущество.

В остальном требования к жилью, которое подходит для военной ипотеки, совпадают со стандартными критериями, а именно:

  • наличие отдельного туалета, ванной комнаты и кухни;
  • отсутствие конструкций из дерева;
  • подключение к инженерным коммуникациям (водопровод, электричество, канализация, отопительная система) и так далее.

Если квартира находится на последнем этаже, то проверяется исправность кровельного покрытия.

Видео по теме

Требования к объекту недвижимости при ипотеке

Не все квартиры подходят под условия банков к залоговой недвижимости. Чтобы оформить ипотеку заёмщику следует обратить внимание на год строительства дома, используемые материалы, фундамент. В случае приобретения жилого дома требований ещё больше. Разберёмся, какая недвижимость подходит под ипотеку и возможно ли её взять на деревянный дом.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье — кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке. Таким образом банк страхует свои риски, чтобы даже в случае неплатежеспособности клиента, ипотечное жилье можно было легко реализовать на рынке через несколько лет по выгодной стоимости.

Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.

Покупателям, приобретающим жильё в ипотеку, следует сразу определиться, что это будет: новостройка или вторичное жильё. Это влияет на требования банков к залогу.

Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.

Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:

  1. Год сдачи дома в эксплуатацию и уровень технического состояния. Износ дома предпочтителен не более 60 % (иногда 70 %), должны отсутствовать деревянные перекрытия. Оптимальнее выбирать квартиры в домах, которые строились не позже 1990 года. Это выгодно и для покупателя – к дате полного погашения задолженности такая квартира ещё будет вполне реализуема на рынке. Банки также требуют наличия в залоговой квартире отдельной кухни, проведенного электричества, систем отопления, газоснабжения, горячей и холодной воды.
  2. Отсутствие незарегистрированных соответствующим образом перепланировок, дом должен соответствовать документам БТИ по всем критериям.
  3. Стоимость жилья на рынке. Рыночная стоимость определяется специализированной оценочной компанией, одобренной банком. Она может отличаться от стоимости, выставленной продавцом. Но именно на оценочный отчёт будет опираться банк при принятии решения. Обычно банки кредитуют не более 80 % стоимости приобретаемого жилья.
  4. Жилая недвижимость должна быть в собственности у предыдущего владельца 3 и более лет.
  5. Жилье должно отвечать всем требованиям санитарно-технических норм, обеспечивающих здоровье и безопасность проживающих в нем граждан.
  6. Юридическая чистота квартиры. Определяется следующими параметрами:
    • отсутствие любого обременения;
    • отсутствие детей до 18 лет или собственников преклонных лет (есть риск возникновения проблем при продаже со стороны попечительских органов или родных при вступлении в права наследства);
    • если жильё приватизировано, то не должно быть лиц, чьи права не учли в момент приватизации;
    • при неоднократной купле-продаже квартиры проверяется чистота всех предыдущих сделок;
    • дееспособность продавца на момент сделки купли-продажи. Иначе есть риск расторжения сделки по судебному решению.

Анализ юридической чистоты залоговой недвижимости осуществляет юридическая служба банка. Кредитные организации также неохотно дают положительное решение по приобретению квартиры в ипотеку у родных, так как возможен сговор. Невозможно оформить ипотеку у мужа/жены, родителей/детей (в некоторых ограниченных случаях возможна сделка между детьми и родителями).

Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.

Читать еще:  Почему не дают ипотеку

Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.

Перечисленные условия носят общий характер, в каждом конкретном банке они могут быть более лояльными или наоборот иметь дополнительные пункты.

Номер п/п Сбербанк России ВТБ24
1. Юридическая чистота Юридическая чистота
2. Наличие документов, подтверждающих право собственности Отсутствие претензий от дееспособных лиц (дети, заключённые) и их представителей
3. Без спорных вопросов в отношении права собственности Не должна быть предметом спора физических и юридических лиц
4. Отсутствие долгов по оплате ЖКХ и иных финансовых обременений Без обременения другим банком или иной организацией
5. Не принята в качестве залога у других банков Состояние удовлетворительное,
6. Площадь объекта достаточна для проживания Согласие страховой компании на заключение договора страхования
7. Техническое состояние и внешний вид на определённом уровне (неветхое жильё) Другие
8. Объект должен располагаться недалеко от федерального центра субъекта, где есть отделение Сбербанка
9. Другие

Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины

Причины, по которым банк не примет недвижимость в качестве залога:

  1. Дом, в котором находится квартира планируется к сносу.
  2. Жильё расположено в ветхом пятиэтажном доме, «хрущевке» панельного или блочного типа.
  3. Квартиры в аварийном доме и доме этажностью менее 5 этажей.
  4. Жильё стоит в утверждённых планах капитального ремонта.
  5. Недвижимость в домах, подлежащих реконструкции и последующему переселению.
  6. Если это общежитие или гостиничный вид дома.
  7. Износ выше 70 %.
  8. Жильё, выстроенное до начала 70-ых годов.
  9. Жильё с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.
  10. Квартира уже находится в обременении.
  11. Если по квартире однозначно не решён вопрос собственности.

Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
  2. Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
  3. По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
  4. Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
  5. Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
    • через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
    • обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
    • через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.

Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

  • дорожная
    инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
  • развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
  • территориальная близость
    больших городов;
  • дом не должен быть запланирован к сносу;
  • назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Если вы решили приобрести дом с помощью ипотеки, следует заранее изучить банковские условия выдачи кредитов под залог недвижимости на официальных сайтах.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Необходимые документы

Для оформления заявки на ипотечный кредит заемщику требуется подготовить для банка документы об уровне ежемесячного дохода за три месяца (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная установленным образом), российский паспорт, любой второй имеющийся документ (водительские права, СНИЛС).

Дополнительно подготавливается пакет документов на объект покупки:

  • техпаспорт на дом;
  • выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости;
  • кадастровый план на участок;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • документы на право собственности;
  • оценочный отчёт по предмету залога.

Исходя из конкретного банка и условий перечень документов может быть расширен.

Какое жилье подходит под ипотеку?

Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Читать еще:  Как рассчитывается военная ипотека

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2020 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.

Итого

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Какие квартиры подходят под ипотеку?

Приобретение квартиры в ипотеку – это один из самых распространенных способов обзавестись собственным жильем. Однако, при выборе вариантов на рынке недвижимости стоит знать, какие квартиры подходят под ипотеку. Ведь, далеко не каждый объект может быть согласован и одобрен под выдачу кредита. Как правило, банки вводят некоторые обязательные условия по соответствию приобретаемого жилого помещения. Остановимся на них подробнее.

Требования к объекту по году постройки.

Чтобы понять, как оценивает банк пригодность объекта по возрасту, нужно знать, что существует такой показатель, как нормативный срок службы здания. Это информация фиксируется в строительном паспорте или технической документации объекта. Вместе с тем, какие квартиры подходят под ипотеку, определяется на основании указанной цифры. Если на момент подачи заявки значение превышает 70%, то со стороны банка поступит отказ в предоставлении кредита. В некоторых банках требования к подбору жилья значительно строже и допускается лишь износ объекта, не превышающий 40%.

Чтобы избежать лишних бумажных проволочек и мотивированного отказа банка, лучше заранее уточнить информацию о годе постройки. Вся исчерпывающая информация по всем фундаментальным строениям в России содержится в базе Росреестра. Как раз в данном ведомстве можно получить необходимый техпаспорт. Для чего нужно:

  • Оплатить госпошлину в размере 150 рублей.
  • Направить запрос через официальный сайт Росреестра, приложив скан оплаченной квитанции.
  • В течение 5 рабочих дней получить документы на электронную почту.

Кроме того, можно воспользоваться бесплатными онлайн сервисами, такими как «Где этот дом», «Тип дома», «Викимапия» и другими. Однако, информация в них может быть не точной или отсутствовать по некоторым объектам.

Какие квартиры подходят под ипотеку по техническому состоянию?

Зачастую год постройки здания еще не говорит о его плохом техническом состоянии. Для одобрения кредита на жилье, постройка должна соответствовать правилам обследования и мониторинга его технического состояния, которые изложены в ГОСТ Р 53778-2010 и СП 13-102-2003.

Квартира подходит для ипотеки, если состояние здания признается, как работоспособное. И не подходит, если техническое состояние соответствует аварийному или ограниченно-работоспособному.

Рыночная стоимость квартиры.

Для принятия банком решения ему необходимы данные по рыночной стоимости квартиры. Такую информацию предоставляют оценщики, работающие с банком и имеющие соответствующую сертификацию. Стоит отметить, что жилое помещение, фактически, может иметь три вида стоимости:

  • Цена продавца – то во сколько объект оценил текущий владелец.
  • Рыночная стоимость – средняя цена на рынке недвижимости за объект подобного типа.
  • Ликвидационная стоимость – та цена, по которой банк сможет продать квартиру в кратчайшие сроки, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по договору. Как правило, ее значение ниже на 10% — 20%, чем рыночная.

В результате оценки банк будет ориентироваться, именно, на рыночную и ликвидационную стоимость, которую предоставят эксперты. В то время как, цена продавца кредитное учреждение будет волновать в меньшей степени. Как следствие, ипотечный кредит выдается равным сумме, представленной специалистами.

Если цена продавца окажется выше рыночной, то разницу придется покрывать заемщику за счет личных средств.

Условия расположения недвижимости.

Кроме ликвидной стоимости банки обращают внимание на местоположение объекта. От этого зависит в целом ликвидность его на рынке. Если дело дойдет до реализации недвижимости кредитным учреждением, то оно должно иметь гарантии того, что это произойдет быстро. Затягивать продажу объекта на несколько лет не заинтересована ни одна организация.

Как правило, пригородная недвижимость и объекты в неблагоприятных районах пользуются значительно меньшим спросом. В результате чего это скажется на затяжной продаже. Поэтому на такие квартиры вводятся ограничения по выдаче кредитов.

К основным условиям, которые выдвигают банки, можно отнести:

  • Здание не подлежит сносу, расселению и не запланировано к капитальному ремонту.
  • Помещение не входит в состав частного или 2-х этажного дома.
  • Строение не входит в состав гостиничного комплекса или общежития.

Стоит отметить, что во многих случаях неподходящими квартирами признаются помещения в «хрущевках», имеющие панельную или блочную конструкцию. А также, отказы могут поступать по жилью, находящемуся на нижнем или верхнем этаже. Поскольку, велики риски протечки и затопления.

Тем не менее, такие требования не вводятся повсеместно. Некоторые банки, особенно новообразованные, идут навстречу своим клиентам и не берут в расчет местоположение недвижимости.

Пригодность для жилья.

Поскольку, недвижимость в ипотеку приобретается как жилое помещение, в нем должны быть созданы все условия для повседневного проживания в нем людей. Квартиры подходят под ипотеку, если содержат необходимый перечень удобств и удовлетворяют основным потребностям человека. В свою очередь, к этому списку относятся:

  • Наличие холодной, а также горячей воды;
  • Сантехническая разводка для ванны, туалета, кухни;
  • Наличие отопления в каждом жилом помещении (комнатах и кухне);
  • Полностью остекленные оконные рамы или стеклопакеты;
  • Наличие дверей на входе и между комнатами;
  • Электрическая или газовая подводка для кухонной плиты;
  • Соответствие конструкции общему техническому плану строения.
Читать еще:  Когда можно воспользоваться военной ипотекой

Какие квартиры подходят под ипотеку по конструкции?

Помимо прочих условий банк оценивает и конструктивные особенности объекта. Если они имеют ненадежный вид или создают вероятность аварии, то такая квартира не подходит под ипотеку. Как правило, в эту категории опадают дома старого фонда. Несмотря на их монументальный фасад, внутреннее строение и коммуникации могут находиться в плачевном состоянии.

В частности, к таким негативным моментам относятся:

  • Перекрытия кровли из дерева;
  • Деревянные полы;
  • Утеплитель из материалов, подверженных возгоранию;
  • Не оптимально проложенная сеть водоснабжения и газовых труб;
  • Ненадежный фундамент;
  • И другие особенности.

Отсутствие ограничений по квартире.

Приобретаемое в ипотеку жилье должно быть «чистым» с юридической точки зрения. А это значит, что:

  • На него не наложен арест, а также помещение не числится в качестве залога.
  • Все проводимые ранее сделки купли-продажи были официально оформлены.
  • Продавец является дееспособным собственником.
  • Владельцами или совладельцами квартиры не являются несовершеннолетние граждане, инвалиды, а также иные категории лиц, стоящие на учете в органах опеки и попечительства.
  • Из квартиры выписаны все ранее пописанные лица.

Данную проверку осуществляет юридический персонал кредитного учреждения, составляя соответствующее заключение. Стоит отметить, что ряд ограничений может накладываться на сделки между близкими родственниками: родителями, детьми, супругами.

Наличие необходимых документов.

Для совершения сделки банк требует наличия полного пакета документов у продавца. В свою очередь, в разных организациях это список может отличаться. Но, как правило, в него входят следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности;
  • Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • Копии паспортов собственников жилого помещения;
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт;
  • Справка из паспортной службы о регистрации жителей в квартире;
  • Письменное согласие мужа или жены владельца, заверенное у нотариуса;
  • Справка из ЖЭС об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Более того, в ряде случаев банк может запросить дополнительные документы о том, что собственник не стоит на учете наркологическом диспансере или в психиатрической клинике. А также является полностью дееспособным.

Заключение.

Итак, ознакомившись с подробной информацией, намного проще самостоятельно определить, какие квартиры подходят под ипотеку. Как правило, полностью удовлетворяет требованиям жилье в новостройках на первичном рынке. И гораздо больше вопросов вызывает вторичная недвижимость, к подбору которой стоит относиться внимательно.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

— Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований – технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование – наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

  • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
  • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
  • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

  • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
  • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
  • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector