Как происходит процесс покупки квартиры в ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Приобретение квартиры — дорогостоящее мероприятие. Поэтому чаще покупка квартиры происходит в ипотеку. Следует понимать, что ипотечное жилье будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения займа. Это значит, что за недвижимостью регистрируется обременение в силу ипотеки. В результате заемщик не вправе совершать любые регистрационные действия с ней без согласия банка.

Чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотеки, необходимо соответствовать нескольким условиям:

иметь российское гражданство;
минимальный возрастной порог заемщика – 21 год, максимальный может варьироваться на усмотрение банка в зависимости от уровня дохода (например, некоторые банки предпочитают устанавливать условие возврата кредита до наступления пенсионного возраста, но при наличии созаемщиков могут увеличить его до 75-85 лет);
официальное трудоустройство и работа на последнем месте не менее полугода (настороженно относится банк к профессиям, связанным с рисками для жизни и здоровья);
кредитная история, формируемая по результатам ранее погашенных кредитов (просрочки платежей могут негативно сказаться на решении банка);
иные требования, если заемщик претендует на льготную ипотеку.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:

Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:

для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.

Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.

Существенным различием в процедуре оформления ипотеки под приобретение жилья в новостройке или на вторичном рынке является тот факт, что в первом случае на квартиру право собственности еще не оформлялось. Как правило, кредит берется еще под недостроенный объект, который существует только в договоре долевого участия. Вторичное жилье уже имеет собственника, чьи права зарегистрированы.

Для ипотеки в новостройке необходимо дважды обращаться в банк: сначала с договором долевого участия и после сдачи квартиры, чтобы оформить ее в собственность. Все проще с ипотекой во вторичке – единожды выдаются документы и регистрируется переход права собственности.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку

Схема приобретения жилья с привлечением ипотечных средств следующая:

Выбор банка и программы кредитования

Каждое кредитное учреждение предлагает выгодные условия кредитования при заданных параметрах, предъявляемых к заемщику. Поэтому нужно потратить некоторое время, но узнать какие требования и на каких условиях предоставляется ипотечный кредит.

Банк подбирается по двум принципам, в зависимости от самой квартиры:

во вторичке — на ваше усмотрение можно оставить заявки в нескольких банках и сравнить условия ипотеки. Все они имеют доступ к кредитной истории заемщика и вправе оценивать платежеспособность и надежность. При отказе одного банка, вы можете обратиться в другой, но отметка об отказе в истории сохранится.
новостройка — предлагаются все варианты только от застройщика. Обычно здесь могут оказаться проценты по кредиту самыми низкими. К тому же не каждый банк аккредитует застройщика и готов выдать ипотеку под строительство. В зависимости от размера первоначального взноса меняется количество документов, которые необходимо предоставить.

Например, при взносе в 40 % от стоимости жилья достаточно предъявить паспорт. Но на практике чем меньше пакет документов, тем больше процент по кредиту.

Стандартным первоначальным взносом, который должен быть у покупателя, считается сумма от 10 до 20 % от размера займа.

При выборе программы кредитования следует уточнить, не относится ли ваша семья к категории, позволяющей оформить ипотеку на льготных условиях. Банки предлагают участие в таких льготных программах, как:

Молодая семья, где играет роль возраст супругов;
Семейная ипотека от 4,5% годовых для семей с двумя и более детей;
Военная ипотека для военнослужащих с частичным погашением за счет государства.

При наличии оснований для получения такого вида ипотеки можно рассчитывать на снижение процентной ставки или участие государства.

Подача заявки на ипотеку

Сделать это можно в офисе банка или в онлайн-кабинете, если банк предоставляет такой способ оформления. Подать заявки можно одновременно в несколько кредитных учреждений. При одобрении нужно оценить условия и выбрать наиболее выгодные для себя. Затем приступать к следующему шагу.

Поиск квартиры

Нужно понимать, что сумма, которую банк готов вам выдать, может оказаться меньше, чем вы рассчитывали и указывали в заявке. Потому поиск недвижимости нужно начинать с момента, когда будет известна величина ипотечного кредита.

После того, как кредит одобрен, дается время на поиск жилья – 90 дней. Задача найти нужное жилье в указанный срок, встретиться с продавцом, проверить документы на квартиру и убедиться в их юридической чистоте.

Предупредите продавца, что будете приобретать квартиру с привлечением ипотеки. Это необходимо для того, чтобы продавец понимал, что сделка по времени будет продолжительнее. К тому же для банка могут потребоваться дополнительные документы, которые должен предоставить продавец. Поэтому не каждый готов иметь дело с ипотечным покупателем.

На этом этапе вы можете заключить предварительный договор купли-продажи и подкрепить его задатком или авансом.

Оценка квартиры

Банк не может выдать любую сумму на покупку квартиры. Здесь играет роль ее рыночная цена, которая зафиксирована в отчете оценочной организации. Жилье будет подвергнуто рассмотрению по нескольким критериям, а банк решит, готов ли он выдать заемщику кредит под его залог.

Компанию для оценки лучше узнать у самого банка, с которыми он официально сотрудничает и доверяет.

Одобрение банка

Жилье должно не только нравиться вам, но и соответствовать требованиям банка. Потому потребуется представить в кредитное учреждение документы на квартиру, полученные у продавца. Дополнительно представляется отчет независимого оценщика, где указывается рыночная стоимость квартиры.

Оформление страховки

Одним из условий выдачи ипотеки является страхование объекта недвижимости, под который она выдается. Дополнительно банк может предложить застраховать жизнь заемщика, но вы вправе отказаться от такой страховки. Оборотной стороной отказа может стать повышение процентной ставки.

Оформить страховые договора можно лишь в компаниях, аккредитованных банком. По залоговому имуществу придется заключать договор ежегодно, а по жизни и здоровью заемщика достаточно первые три года.

Подписание кредитного договора и закладной

В кредитном договоре содержится информация о сумме ипотечного кредита, процентах и размере среднемесячного платежа, которая выносится в верхнюю часть первого листа договора.

График платежей выдается в приложении к договору с указанием его размера и помесячной даты внесения платежей. При этом разделяют каждый платеж на сумму, которая учитывается в погашение основного долга, и начисленные проценты.

Совершение сделки купли-продажи

Некоторые банки настаивают на нотариальном оформлении сделки, но по закону нотариусом необходимо удостоверять только отчуждение имущества, принадлежащее:

несовершеннолетнему гражданину;
лицу, признанному недееспособным или ограниченно дееспособным (в сделке должен участвовать опекун);
нескольким собственникам в долевой собственности.

Обязательно, наличие в пакете документов нотариально заверенного согласия супруги на продажу квартиры, если жилье было приобретено в период брака.

Окончательный расчет между покупателем и продавцом

Кредитным договором банк вправе установить, на какой счет будут перечислены средства заемщику. Затем покупатель квартиры переводит их продавцу на счет или размещает в депозитной ячейке. Деньги будут находиться в ней до момента, пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности.

Стоимость услуг для расчёта по безопасной сделке в Сбербанке:

аккредитив — 2000 ₽;
сервис безопасных расчётов — 2000 ₽;
банковская ячейка — до 12 дней 950 ₽.

Регистрация права собственности в Росреестре

После подписания договора сделки необходимо произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, для чего продавец и покупатель обращаются в орган Росреестра. Одновременно регистрируется ипотека, т.е. обременение на жилье, которое можно снять только после полного погашения ипотечного кредита.

Срок регистрации составляет 5 рабочих дней при обращении в Росреестр или 7 рабочих дней, если документы были поданы через МФЦ. При нотариальном оформлении сделки сроки сокращаются на 2 рабочих дня.

За действия взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Результатом регистрации станет получение выписки из ЕГРН, где в качестве нового владельца будет указан покупатель.

Подписание акта приема-передачи квартиры

Завершает сделку проставление подписей сторон в передаточном акте. Перед этим необходимо осмотреть квартиру и убедиться, что она передается в том виде, в котором было оговорено. Если продавец обещал оставить встроенную мебель и технику, это должно быть зафиксировано в акте.

Остается забрать все комплекты ключей, в том числе от почтового ящика и домофона.

Сколько оформляется и одобряется ипотека?

При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:

рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Для оформления ипотечного кредита, банк запрашивает у потенциального заемщика:

паспорт;
для состоящих в браке — свидетельство о регистрации брака;
при наличии несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении;
справку о доходах: для получающих белую зарплату — из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ, при получении дополнительных выплат в виде премий или иных доходов, не фигурирующих в 2-НДФЛ — с места работы по форме банка;
заверенная работодателем копия трудовой книжки.

На усмотрение банка этот перечень может быть уменьшен или расширен.

Для одобрения квартиры в качестве имущества, под которое будет выдана ипотека, необходимо запросить у продавца следующие документы:

паспорт продавца (а также паспорт супруги/а, если их брак зарегистрирован);
если продавец состоит в браке, необходимо представить свидетельство об его регистрации;
согласие супруги/а на продажу имущества, если оно было приобретено в период брака (согласие заверяется нотариально);
выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру или свидетельство о регистрации права на неё;
технический паспорт с экспликацией;
справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
копия финансово-лицевого счета о зарегистрированных гражданах в квартире;
подтверждение дееспособности продавца (справка из мед. учреждения или водительские права);
при регистрации в квартире несовершеннолетних детей – согласие органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.

Для государственной регистрации перехода права собственности и обременения в силу ипотеки в орган Росреестра представляются:

договор купли-продажи и кредитный договор;
отчет об оценке имущества;
закладная кредитного учреждения, выдавшего ипотеку;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
иные документы (например, согласие супруга на продажу и т.д.);
платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (2000 рублей).

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:

Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом: инструкция

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Читать еще: Какая ставка по ипотеке

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
документы о семейном положении,
документы, подтверждающие доход,
справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
копии паспортов продавцов,
копию лицевого счета,
технический, кадастровый паспорт,
выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса. В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов. Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

Этап 1. Выберите банк и программу кредитования

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Читать еще: Как выгодно погасить ипотеку досрочно

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

На вторичное жилье.
На покупку квартиры в новостройке.
На покупку частного дома.
На строительство.
Под материнский капитал.
Под залог имеющейся недвижимости.
Военная ипотека.
Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Этап 3. Соберите необходимые документы

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

Оригинал паспорта.
Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

Водительские права.
Военный билет.
Дипломы, сертификаты об образовании.
Свидетельство о заключении брака.
Свидетельство о рождении детей.
Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.

Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

Этап 5. Найдите квартиру

Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка. В этом заключается главная сложность. Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре. Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.

На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки.

Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:

Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок. Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка.

К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.

Важно узнать:

Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.
Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.

Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:

Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.
У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи. При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре. Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки.

Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:

Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.
Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.

Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:

Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
Выписка из ЕГРН.
Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
Справка о задолженности по коммунальным платежам.
Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры. В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев.

Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним. Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца. В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство. Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку.

Пошаговая инструкция по получению ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Читать еще: Номер закладной по ипотеке где указывается

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

Покупки загородного дома;
Покупки таунхауса;
Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2020 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

Этап 1. Подача заявления на выдачу ипотечного кредита. Распространенная ошибка потенциальных покупателей квартир в том, что они изначально начинают просматривать подходящее жилье на сайтах, а потом вживую, а некоторые даже оставляют задаток. Люди считают, что банки должны выдать им ипотеку, ведь у них положительная кредитная история и достаточно дохода, чтобы вовремя погашать ипотеку. Результат таких действий может быть не очень хорошим: банк может отказать в выдаче ипотеки, человек может потерять задаток. Поэтому вначале подается заявление в банк о предоставлении ипотеки и только потом можно рассматривать подходящие варианты квартир.

Этап 2. Получение одобрения банка о предоставлении ипотеки. Получить уведомление предпочтительно в письменном виде. В документе должна быть отражена информация об условиях ипотечного соглашения, о сроках действия одобрения (обычно это 3-4 месяца).

Этап 3. Поиск квартиры. На этом этапе покупателю обязательно нужно сообщить продавцу квартиры об условиях оплаты (квартира приобретается по ипотечному договору). Если этого не сделать, то на стадии совершения сделки продавец может отказаться продавать квартиру только потому, что будет понимать, что попадает на налоги, поскольку его объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет. Или же причиной его отказа может быть опасение того, что он может не получить деньги после того, как право владения квартирой перейдет новому собственнику.

Этап 4. Получение в банке списка документов по приобретаемой в ипотеку квартире. Этот список нужно будет предоставить продавцу недвижимости, чтобы он подготовил документы согласно списку.

Этап 5. Подписание предварительного договора о передаче задатка. Если не подписать предварительное соглашение, то можно столкнуться с такими проблемами, как повышение цены на квартиру, нарушение сроков сделки или вовсе отказ продавца от продажи жилья.

Этап 6. Получение от продавца полного пакета документов. Пока продавец будет готовить документы, покупатель может сделать независимую оценку квартиры, результат которой приложить к тому пакету документов, что подготовил продавец.

Этап 7. Оформление договора купли-продажи ипотечной квартиры. Шаблон такого договора можно попросить у кредитного специалиста банка. Этот этап очень важный, поскольку при неправильном оформлении или внесении данных в договор, его могут не принять в Росреестре, куда покупатель должен будет обратиться для переоформления прав собственности на жилье.

Этап 8. Подготовка документов для предоставления в Росреестр. Запросить список этих документов можно в Росреестре. Принеся необходимые бумаги, специалист должен выдать расписку. Этот документ покупатель недвижимости должен показать специалисту банка, который занимается выдачей ипотеки. В ней должна быть указана дата, когда заявитель может получить документы о переходе прав собственности с Росреестра. Эту дату важно знать, чтобы можно было договориться с банковским специалистом о дате выдачи ипотеки.

Этап 9. Получение документов из Росреестра. Получив свидетельство, обязательно нужно проверить наличие записи об ипотеке в разделе «Обременение». В договоре должен стоять штамп о регистрации ипотеки. Если нужна выписка из ЕГРП, тогда на месте ее можно заказать (поинтересоваться в банке, нужна ли такая выписка).

Этап 10. Оформление страховки. Без оформленной страховки рассчитывать на ипотечные деньги не стоит. Можно воспользоваться предложениями банков, ведь зачастую многие работают со своими страховыми компаниями.

Этап 11. Получение кредитных денег, произведение расчетов с продавцом, получение графика платежей по ипотеке. В банке нужно уточнить, каким способом он выдаст деньги – наличными покупателю на его счет, а уже потом тот передаст деньги продавцу либо напрямую на счет продавца. После совершения сделки банк должен выдать покупателю квартиры платежное поручение о том, что перевод был совершен, а также запросить у продавца расписку о получении денежных средств.

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.

Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.

Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.

Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.

Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.

Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.

Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.

Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

Шаг 1. Выбор ипотечной программы и расчет кредита в режиме онлайн на сайте банка – www.sberbank.ru. «Сбербанк» предлагает клиентам разнообразные программы, включая программу с материнским капиталом, военную ипотеку, с государственной поддержкой. Важно выбрать ту, что окажется наиболее подходящей для заемщика.

Шаг 2. Отправка заявки на получение ипотеки. Заявку можно отправить в режиме онлайн на официальном сайте банка. К заявке нужно приложить такие документы: копию трудовой книжки, справку о доходах, копию страниц паспорта.

Шаг 3. Получение одобрения банк и выбор необходимого жилья. На сайте банка можно выбрать подходящую квартиру, установив курсором ограничения по расположению недвижимости, типу жилья, типу сделки и стоимости квартиры.

Шаг 4. Оформление залога и страховки, оценка недвижимости. В качестве залога выступает недвижимость: та, которую заемщик планирует купить по ипотеке либо имеющаяся у него недвижимость (принадлежащая ему на правах собственности).

Шаг 5. Оформление сделки в банке. В назначенное время в банк должен явиться заемщик и подписать ипотечный договор. После этого банк передает ему деньги и клиент может начать процедуру оформления сделки купли-продажи.

Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности на жилье.

Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

Видео: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»