Как правильно рассчитать ипотеку

Ипотечный калькулятор

Расчет ипотеки онлайн

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Процентная ставка

Процентная ставка – очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки – 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Сумма кредита (руб.)	2 000 000	2 000 000	2 000 000
Срок кредита	10 лет	10 лет	10 лет
Процентная ставка	12%	12,5%	13%
Ежемесячный платеж (руб.)	28 694	29 275	29 862
Переплата по кредиту (руб.)	1 443 303	1 513 028	1 583 458

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка – это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка – это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая – плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная – это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
Дифференцированный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.

В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.

Калькулятор ипотеки онлайн

Ипотечный калькулятор онлайн даст возможность заранее просчитать платеж, который потребуется вносить каждый месяц при погашении займа. Благодаря тому, что заемщик будет заранее проинформирован о том, на какую сумму ему следует рассчитывать, он сможет самостоятельно просчитать удобный срок займа, переплату.
Калькулятор ипотеки:

Результаты расчета:

№	Дата платежа	Ежемесячный платеж	Сумма списания основного долга	Сумма списания процентов	Остаток задолженности

Как пользоваться сервисом

Выберите расчет ипотеки по «По стоимости недвижимости» или «По сумме кредита»
Введите сумму стоимости приобретаемой недвижимости или сумму кредита
Введите сумму первоначального взноса (для пункта «По стоимости недвижимости»)
Срок кредитования
Процентную ставку (ниже представлены проценты различных банков, от 5%)
Вид платежа — Аннуитетный

Ипотечный калькулятор Сбербанка 2020

В основе ипотечного калькулятора от Сбербанка лежат основные математические формулы, помогающие быстро рассчитать все кредитные показатели. Это актуально для людей, которые желают рассчитать сумму ипотеки на 2020 год в Сбербанке. Результат вычислений получится более точным, если указать достоверную информацию, а поэтому необходимо заранее обратиться в банк для уточнения следующей информации: ставка по кредиту, наличие комиссии за услуги, дополнительные оплаты.

В калькуляторе потребуется еще ввести размер первоначального взноса, но это число уже зависит от возможностей человека, который планирует брать ипотечный кредит.

Процентная ставка по ипотеке

Это важный показатель при расчете любого кредита. Она высчитывается в годовых процентах и указывает, какое их количество начисляется на протяжении года за те деньги, что вы взяли в займ. Но при ипотечном кредите следует учитывать тот факт, что банк их насчитывает не один раз в год, а каждый день на ту сумму, что вы еще должны банку.

Таблица процентных ставок по ипотеке в надежных банках от 10.03.2020:

Название банка	Процентная ставка
Сбербанк России	от 5%
Газпромбанк	от 4,5%
Tinkoff	–
ВТБ	от 5%
Банк «Открытие»	от 7,95%
Абсолют Банк	от 4,99%
Альфа-Банк	от 8,49%
Московский Кредитный Банк	от 7%
Промсвязьбанк	от 4,5%
АИЖК ДОМ.РФ	от 4,9%
Райффайзенбанк	от 4,99%
Росбанк	от 6,99%
Банк «Санкт-Петербург»	от 9,7%
Банк Уралсиб	от 4,9%
Ак Барс	от 4.5%
Россельхозбанк	от 9,1%
Всероссийский Банк Развития Регионов	от 4,9%
УБРиР	от 9,4%

Необходимо не забывать о том, что вы получите приблизительный результат, который не является окончательным. Как правило, настоящий платеж оказывается немного выше. Если вы решили взять ипотечный кредит, то лучше сразу обратиться в банковское учреждение, там вы получите профессиональную консультацию и узнаете точный размер взноса.

Если вы уже пытались рассчитать ипотеку с помощью онлайн-калькулятора, то наверняка заметили, что месячный взнос состоит из 2 частей: проценты и основной долг. Когда долг становится меньше, то и количество процентов уменьшается, но платеж остается таким же, ведь основной долг растет.

В зависимости от первоначальной ставки, условий кредитования и покупаемого типа жилья банки предлагают различные программы ипотеки и годовой процент. Лучше искать вариант с минимальной ставкой, тогда вы переплатите значительно меньше. Разница в 0,5% существенно скажется на ежемесячных взносах и годовой переплате в целом.

Плавающая и фиксированная

Плавающая ставка – непостоянная величина, стандартно рассчитывается по формуле, указанной в договоре кредитования. Состоит из двух частей: одна – плавающая, а вторая – постоянная.

Фиксированная ставка – постоянный процент, который не может изменяться, он не зависит ни от каких факторов. Она остается неизменной на протяжении всего срока.

Платежи: аннуитетный и дифференцированный

Аннуитетный более распространен. Он предусматривает погашение займа равными частями на всем сроке кредитования.

Дифференцированный – вариант, при котором ежемесячный платеж снижается к концу периода.

Как рассчитать ипотечный кредит?

Для большей части населения страны ипотечный кредит — это единственный метод приобретения собственной недвижимости. В 2020 году Центральным банком была снижена стоимость ипотечного кредитования населения, поэтому популярность приобретения в ипотеку жилой недвижимости растет.

Для того чтобы рассчитать ипотеку и понять насколько быстро человек может выплатить ссуду банку, ему необходимо сделать в банковское учреждение запрос и получить разработанный финансовым учреждением план погашения займа. Не каждый человек может обратиться в банк и провести переговоры с представителем учреждения. Если человек желает предварительно выяснить для себя сумму выплаты по ипотеке, тогда ему нужно знать, как рассчитать ипотеку самому.

Все банки предоставляют информацию по типовому соглашению ипотечного кредитования. Именно на основании данной информации рассчитываются финансовые обязательства по долгосрочной ссуде.

Как рассчитать правильно ипотечный кредит самому?

Платежи ипотечного кредита существуют нескольких типов:

Первоначальный взнос суммы ипотеки.
Ежемесячный платёж на погашение части кредитного тела и процентной ставки банка.
Страхование недвижимости, которая приобретается за ипотеку, а также является до момента выплаты кредита, банковским залоговым жильем.
Страхование жизни заёмщика.
Дополнительные банковские комиссии.

Важно! Если заёмщик отказывается страховать свою жизнь или же здоровье, тогда финансовое учреждение может поднять процент на пользование ипотекой.

Что нужно учитывать при расчёте ипотеки самостоятельно?

Ипотека рассчитывается с условием срока действия финансового обязательства, а также нужно знать, как начисляются проценты по ипотеке. Еще при расчете суммы погашения кредита необходимо учитывать и дисконтирование.

Дисконтирование — это процесс пересчета стоимости денежных средств. Принцип действия данной процедуры — это расчет денежных средств с учетом инфляции и обесценивания финансов. По этой причине ипотечный заём с умеренной процентной ставкой и с высоким первоначальным погашением кредита может быть меньше выгодным, чем с низким первым взносом, но с более высокой ставкой, или же ипотека без первоначального взноса по ссуде.

Формула расчета выплаты

Лично считаются затраты по ипотеке по такой стандартной банковской формуле:

РЗ = ПВ * (1 + r) n

РЗ в формуле — это реальные затраты по ипотеке.
ПВ — это первый взнос по займу.
r — это процентная банковская ставка.
n — период финансового обязательства по ипотечному займу.

Показателем r может выступать индекс инфляции или же ставка по ссуде. Чтобы посчитать самому платежи по ипотечному кредиту на 10 лет или же на 15 лет, это очень сложно, потому что расчёт процентов затрудняет будущей индекс инфляции, что может значительно увеличить ежемесячные платежи за квартиру.

В данной ситуации считать ипотеку самому не получится, а можно обратиться к финансовым специалистам, которые делают прогнозы в макроэкономике.

Пример расчета ипотечного кредита на 7-летний срок

Примерная стоимость жилья — 2 миллиона российских рублей.

Первый взнос (ПВ) — 200,0 тысяч российских рулей.

Ипотека оформляется на 7 лет (84 месяца).

Процентная ставка 14,0% годовых.

Образец расчёта в соответствии с формулой:

2 миллиона рублей — 200 тысяч рублей = 1800000,00 рублей (сумма долга ипотеки).
1 миллион 800 тысяч разделить на (100х14х7) = 1 миллион 764 тысячи российских рублей (сумма переплаты за ипотечный кредит по банковским процентам).
1 миллион 800 тысяч + 1 миллион 764 тысячи = 3 миллиона 564 тысячи рублей (сумма, которую необходимо внести в банк за ипотеку).
3 миллиона 564 тысячи необходимо разделить на количество месяцев периода ипотеки (84) = 42 тысячи 428 российских рублей (ежемесячный обязательный платёж по займу).

В соответствии с данной формулой, можно рассчитать сумму выплаты банку ипотеки самому на 10 лет, и даже на максимальный ипотечный срок — 20 лет. Но данная сумма может быть примерной, потому что самому не получиться рассчитать инфляцию за все годы ипотечного кредитования.

Где можно брать данные?

Для того чтобы рассчитать самому банковский долгосрочный заём на жильё Вам необходима информация, которую можно узнать в отделении банка в кредитном отделе, пообщавшись с менеджером, или же искать необходимые сведения самому на официальных сайтах выбранных банков или финансовых кредитных компаний.

Для того чтобы рассчитать самому сумму всех выплат по долгосрочному займу необходимы такие данные:

Стоимость приобретаемого жилья.
Сумма первого взноса по кредиту.
Процентная банковская ставка.

Для выбранной программы ставка может значительно отличаться. Банковские ставки различны по таким программам ипотечного кредитования:

Жилье в новостройке.
Вторичный рынок жилья.
Загородное жильё.

Первоначальный взнос по займу — это та сумма, которую необходимо внести из собственных сбережений. Обычно в банках по ипотеке первоначальный взнос должен быть 20,0% от стоимости приобретаемой недвижимости. Во многих банках работает программа внесения в качестве первоначального платежа сертификата Материнского капитала. Но для этого необходимо самому взять разрешительные документы в органах опеки.

Когда есть все собранные данные, тогда рассчитать самому можно по формуле или же воспользоваться электронным калькулятором расчета, который есть на банковских сайтах, а также на сайтах всех кредитных финансовых учреждений.

Предлагаем Вам воспользоваться ипотечным калькулятором нашего портала для удобного расчета суммы ипотечного кредита и ежемесячных взносов:

Чтобы просчитать при помощи калькулятора онлайн необходимо самому ввести все свои данные, и получите результат в расчете.

Стоит учитывать, что при данном расчете не будут учитываться некоторые данные:

Льготы при получении ипотеки.
Дополнительная сумма расходов на страхование жизни заемщика.
Страхование приобретаемой недвижимости.
Сумма оценивания банком приобретаемого жилья.

Нужно знать! Эти дополнительные расходы являются обязательными, но они не вносятся в калькулятор онлайн. Необходимо самому рассчитывать сумму ипотеки со всеми дополнительными затратами.

Как рассчитывается и платится процентная ставка по ипотеке?

Существует несколько видов процентных банковских ставок по долгосрочной ссуде:

Вид ставки	Характеристика ставки
Фиксированная ставка	· Процентная ставка едина для всего периода выполнения заёмщиком финансовых обязательств по ипотеке. · Сумму выплат по данному типу ставки легко рассчитать самому на весь ипотечный период.
Плавающая ставка	· Процентная ставка зависит от уровня ставок Центрального банка. · Рассчитать самому можно, но необходимо к процентной ставке Центрального банка прибавить 2 – 3 процента.
Комбинированная процентная ставка	· Существует базовая процентная ставка банка. · К ней может быть прибавлен переменный индекс Центробанка. · Рассчитать сумму по процентам можно и самому: к базовой процентной ставке прибавить переменный индекс Центробанка (как пример, четвертая часть банковской ставки Центробанка).

Если происходят изменения в банковских ставках, то по-новому рассчитывается сумма ежемесячного платежа и график внесения выплат заёмщиком в финансовое учреждение.

Существуют методы вычисления ежемесячных взносов по займу — это аннуитет, а также ниспадающий остаток. Если знать принцип расчёта данным способом, можно самому считать сумму ежемесячного платежа по ипотеке, а также сумму переплаты по кредиту.

Ипотека по ниспадающему остатку

Чтобы рассчитать самому заём по методу ниспадающего остатка необходимо знать, что ежемесячный взнос состоит из таких начислений:

Фиксированная ежемесячная часть тела ипотеки.
Выплаты по процентам, которые с каждым месяцем уменьшаются.

Тело ипотеки разбивается на такие части, чтобы заемщик за ипотечный период выплатил всю сумму долга.

Так как уменьшается совокупность кредитного тела, то и снижаются проценты на остаток ипотеки. Поэтому каждый последующий ипотечный взнос становится немного меньше, чем предыдущий ежемесячный платёж.

Данные суммы можно просчитать самому и произвести расчёт на каждый последующий месяц.

Но не все так хорошо, как может показаться изначально. Есть в схеме ниспадающего остатка и существенные недостатки — на первоначальном этапе ипотечного периода придется выплачивать значительные финансовые средства по ссуде, потому что принцип дисконтирования не работает в пользу заёмщика.

Обратите внимание! Преимущества модели ипотечного кредитования «ниспадающий остаток» в том, что сумма общей переплаты по займу ниже, чем при схеме аннуитет.

Расчет по схеме аннуитет

Аннуитет кредитования — это единая сумма кредитного тела и процентной ставки весь кредитный период.

При начислении ежемесячной выплаты при аннуитете проводится расчёт процентов за весь кредитный период и суммируется к телу ипотеки. Потом данная полученная сумма делится помесячно и высчитывается единый ежемесячный платеж.

Самому можно просчитать совокупность переплаты по займу, потому что сумма остаётся неизменной.

По схеме аннуитета каждая последующая выплата ссуды перекрывается уменьшением процентной ставки в первый период кредитования, а во второй половине кредитования выплачивается основная часть долга. Данная схема не выгодна только тем заемщикам, которые досрочно хотят внести всю сумму ипотеки. Им придётся полностью выплачивать все банковские проценты за весь кредитный период.

Совокупность переплаты по данному типу кредитования выше, чем по другим, но заемщик защищен от уровня инфляции, которая при аннуитете не учитывается. При обесценивании денежных средств ежемесячный взнос остается прежний, что выгодно заемщику ссуды.

Как снизить сумму ипотечного платежа?

Существует несколько методов, чтобы снизить совокупность всех платежей по займу:

Заменить платёжную схему аннуитета на схему ниспадающего остатка, при котором ежемесячно понижается сумма выплаты.
Увеличить первоначальный взнос по ипотеке, что существенно снизит тело кредита, а также уменьшит процентную ставку.
Можно продлить срок ипотечного кредита. Но необходимо самому рассчитать насколько это выгодно, потому что при такой схеме происходит увеличение общей переплаты за счет банковских процентов.
Нужно снизить банковскую ставку за счет залогового имущества или попросить банк о снижении ставки по ипотечному кредиту, если Вы являетесь зарплатным клиентом данного финучреждения.
Можно воспользоваться программой ипотечного кредитования с господдержкой особенно, если вы молодая семья или же родители троих и больше детей.
Рассчитаться за ипотеку Материнским капиталом, если у Вас в семье 2-е и больше детей.

Важная информация! Необходимо строго соблюдать все финансовые обязательства по ипотечному займу, потому что при нарушении у Вас будет испорчена кредитная истори и выплата ипотеки станет бременем на долгие годы.

Дополнительные начисления

В момент подписания договора на получение ипотеки необходимо с банковскими представителями обговорить все нюансы по страхованию имущества, приобретаемого за ипотеку, и жизни заемщика. При отказе от страховки банк повышает ставку, но при льготной банковской ставке страховка обязательна.

Страховые взносы выплачиваются единожды в год по определенному расписанному графику. Можно самому рассчитать сумму страхового платежа за весь кредитный период и прибавить его к рассчитанной совокупности переплаты по ипотеке.

Также при выборе финансового учреждения необходимо узнавать, существует ли у них комиссия на обналичивание кредитных средств. Государственные банковские структуры для своих клиентов не вводят комиссию на обналичивание ссуды.

После того, как полностью погашен ипотечный кредит, необходимо взять в финансовом учреждении документальное подтверждение, что Вы не имеете перед банком никаких финансовых обязательств. По данному документу можно снимать обременение с недвижимости в Россреестре. И только после этого у вас полностью погашен ипотечный кредит.

Заключение

Рассчитать самому совокупность ежемесячных выплат по ипотеке, а также общую переплату, не сложно при наличии всех необходимых сведений.

Когда происходит расчёт разных схем кредитования, то необходимо выбирать наиболее подходящую по финансовым затратам именно Вам, чтобы в последствии не стать заложником ипотеки.

Видео

Как рассчитать, доступен ли ипотечный кредит

Для большинства наших соотечественников ипотека является едва ли не единственной возможностью стать владельцем собственных квадратных метров. Падение стоимости подобного займа (по причине снижения базовой ставки Центробанка) наряду с некоторым удешевлением недвижимости, наблюдаемым в начале текущего 2020 года, обусловило рост его популярности. Всё чаще люди начинают искать ответ на вопросы, как рассчитать ипотечный кредит и как правильно оценить предстоящие затраты.

Особенности ипотеки как займа

Ипотека – это разновидность залога, служащего страховкой для того кредитора, который выдал деньги в долг. В качестве залога выступает обычно имущество, приобретаемое заёмщиком – недвижимость (квартира, доля в квартире, дом, коттедж). Но таковым обеспечением может быть и уже имеющаяся жилплощадь.

Собственником любого из этих объектов остаётся покупатель, однако при нарушении им долговых обязательств кредитор вправе отсудить залоговое имущество в свою пользу. Лицо, купившее жилье путём получения ипотечной ссуды, лишено права распоряжаться этой собственностью. То есть без разрешения кредитодателя продавать, дарить, обменивать её нельзя.

В целом под ипотекой подразумевается не только сам залог, но и денежный долг, который под него предоставляется. Чаще всего, когда произносится фраза «купил жильё в ипотеку», говорящий имеет в виду, что приобрёл квартиру/дом в долг и оформил приобретённый объект недвижимости как залог для компании-кредитора.

Сегодня банки разработали множество подобных программ. Определиться с тем, какой ипотечный продукт вам больше всего подходит, вы сможете, изучив ниже размещённый список основных доступных на отечественном финансовом рынке вариантов ипотеки. Она предоставляется:

На жильё в новостройке.
На квартиру на вторичном рынке жилья.
На земельный участок.
На строительство или покупку загородного дома.

Кроме того, существуют следующие виды ипотечного кредитования:

Для молодых семей.
Без первоначального взноса.
Без подтверждения дохода .
С государственной поддержкой и прочие.

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Для того чтобы произвести расчет платы по ипотеке, потребуются некоторые цифры. Прежде всего это сама стоимость недвижимости и размер требуемого банком первоначального взноса (отображается он в процентах от цены жилья). Далее следует определиться со сроком договора кредитования. Как показывает практика, большинство наших соотечественников стремится взять заём на длительный промежуток времени, даже не пытаясь рассчитать, не будет ли ипотека слишком обременительна. И на то есть весомая причина – инфляция. С её учётом ипотека является выгодным мероприятием.

Кроме того, необходимо знать процентную ставку кредита. И ещё – потребуется ли страховка. Очень важную роль при расчёте доступности ипотечного займа играет метод его погашения. О существующих способах речь пойдёт ниже. А сейчас поговорим подробнее о том, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно.

Пример

Например, вы берёте заём на 30 лет под 12% годовых. Вид платежа – аннуитетный. Общая стоимость жилья составляет 1 млн рублей. Банк выдвигает условие, чтобы первоначальный взнос был равен 10%.

Получается, что вам необходимо внести 100 тыс. рублей. Оставшиеся 900 тыс. – это собственно сумма кредита. Чтобы узнать ежемесячный объём платежа, разделите её на количество месяцев (всего их 360). Получится 2,5 тысячи.

Но это сумма ежемесячных выплат без процентов. Те же рассчитываются путём умножения суммы кредита на размер процентной ставки с последующим делением результата на 12. В нашем случае сумма ежемесячных выплат по процентам составит 9 тыс. рублей. Прибавив 2,5 тыс., мы получим, что каждый месяц в банк необходимо будет перечислять 11,5 тыс. рублей.

Таким образом, за первый год тело кредита будет погашено на 30 тыс. рублей. Поэтому в следующем году базовой цифрой для расчета процентов будут уже 870 тыс. рублей. Соответственно, объём процентных выплат уменьшится и, наоборот, часть регулярного платежа, идущего на погашение основного долга, увеличится.

Варианты погашения

Как было сказано выше, существует два метода погашения. Рассмотрим их несколько подробнее.

Аннуитетный. Это более частый вариант. Он был рассмотрен в предыдущем разделе, поэтому отметим лишь главные особенности аннуитета. Первые месяцы больший объём регулярных платежей уходит на выплату процентов. Основной долг погашается преимущественно на заключительном этапе. При такой методике заёмщик, даже не зная, как правильно рассчитать ипотеку, имеет возможность планировать свой бюджет с учётом равновеликости ежемесячных выплат по ссуде.
Дифференцированный. На практике такой способ используется достаточно редко. Но структура платежа в этом случае проще. Тело кредита погашается равными частями. Отсюда следует, что объём процентных выплат уменьшается, ведь остаток долга постепенно сокращается. Таким образом, каждый месяц придётся платить разную сумму. Долговое бремя в первые годы будет значительным, но начиная где-то с середины срока кредитования платить станет заметно легче. Более подробно о том, как считается ипотека с дифференцированными платежами, речь пойдёт ниже.

Методики расчёта платежей

Каждый банк при любой схеме погашения ипотечного займа для вычисления суммы возврата основного долга использует операцию деления, где в качестве делимого выступает сумма кредита, а делителя – количество периодов (срок действия договора кредитования).

Именно последний параметр является главным отличием в подходе финансовых организаций к решению вопроса, как рассчитать платежи по ипотеке. Разница кроется в используемых временных интервалах. Так, в знаменателе дроби можно увидеть одно из двух чисел – 12 либо 365. Первое говорит о том, что за временной интервал принимается месяц, а второе – что таковым является день.

Расчёт в последнем случае является более точным. Он может быть актуальным для тех заёмщиков, которые приняли решение о досрочном погашении кредита. Они смогут сэкономить приличную сумму, особенно при большом объёме ссуды.

Существующие методики расчёта регулярных платежей по ипотеке отличаются по точности. Если принимать во внимание в первую очередь финансовую сторону вопроса, то наиболее правильным является расчёт платежей по ипотеке, основанный на дисконтировании. Сначала вычисляется сумма всех выплат, а затем это число подставляется в специальную формулу, с помощью которой и определяется ежемесячный платёж.

Например, в течение N лет вам нужно будет выплачивать по ипотеке S рублей. Размер годовой процентной ставки – P. Расчёт дисконтированной выплаты по ипотеке в конце первого периода (в данном случае это год) выполняется путём деления S на сумму 1 плюс P. Вычисление этого параметра для второго года выполняется аналогично, только сумму предварительно делят на два. Для третьего – на 3, и так далее. В результате у нас получится прогрессия, первым членом которой является S/(1+P), а в знаменателе находится 1/(1+P).

Конечно, даже зная, как рассчитать данным способом ежемесячный платёж по ипотеке, не всякий примет его на вооружение по причине относительной сложности. Тем более что на сайтах ведущих отечественных банков есть калькулятор, позволяющий сделать это в онлайн режиме.

Формулы и примеры

Выше было сказано, что существуют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке. Рассмотрим вопрос их расчёта несколько подробнее с использованием математики.

Аннуитетный платёж

Для вычисления объёма ежемесячных затрат на обслуживание ипотеки с аннуитетными платежами используется следующая формула:

МП – месячный платёж;

ПСК – первоначальная сумма кредита;

ПС – процентная ставка;

м – количество месяцев.

Формула для расчёта ипотеки, позволяющая выяснить, какая часть денежного перевода пошла на выплату процентов, а какая – на погашение тела кредита, достаточно сложная. Однако для определения данных величин можно воспользоваться более простым способом, дающим не менее точный результат.

Расчёт процентной составляющей производится по следующей формуле:

НПn– начисленные проценты за n-й период;

ОЗ – остаток задолженности на текущий период;

ПС – годовая процентная ставка.

Чтобы узнать часть, которая идёт на погашение долга, от месячного платежа просто вычтите начисленные проценты.

Для полноты информации по вопросу, как рассчитывается ипотека по вышеуказанной формуле, уточним, что применять её необходимо последовательно, начиная с первой выплаты. Ведь каждый платёж изменяет сумму основного долга.

Рассмотрим пример. Первоначальная сумма кредита (ПСК) 1 000 000 рублей. Годовая процентная ставка (ПС) -10%. Срок погашения кредита – 6 месяцев.

Затем по месяцам рассчитаем процентную и кредитную составляющие ипотеки с аннуитетными платежами.

Основной долг: 171561,4- 8333,3=163228,1.

Проценты: 836771,9×0,1/12= 6973,1

Основной долг: 171561,4-6973,1=164588,4.

Остаток займа: 836771,9-164588,4=672183,5.

Основной долг: 171561,4 – 5601,5=165959,9

Остаток займа: 672183,5 – 165959,9=506223,6

Основой долг: 171561,4 – 4218,53=167343,1

Остаток займа: 506223,6 – 167343,1=338880,5.

Основной долг: 171561,4 – 2824,0=168737,4

Остаток займа: 338880,5 – 168737,4= 170143,1.

Основной долг:171561,4 – 1417,9=170143,5.

Дифференцированный платёж

Вопрос, как рассчитывается ипотечный кредит с дифференцированными платежами, не менее актуален для потенциального заёмщика. Хоть в числе банковских продуктов подобный заём встречается не так часто, некоторые финансовые организации в погоне за клиентом предлагают взять ипотеку и на таком условии.

Для расчёта доступности обслуживания подобного займа можно использовать следующие формулы:

ОП – размер основного платежа;

СК – сумма кредита;

М – количество месяцев.

НП – начисленные проценты;

ОЗn – остаток задолженности на n-й период;

ПС – годовая процентная ставка.

Параметр ОЗn рассчитывается, в свою очередь, по такой формуле:

КП – количество периодов.

Вы уже знаете, как рассчитывается ипотека с аннуитетными платежами. А выяснить возможность обслуживания дифференцированного ипотечного займа будет ещё проще.

Мы же акцентируем ваше внимание на ещё одном немаловажном вопросе: размере первоначального взноса. С одной стороны, всё вроде бы ясно: банк сам указывает величину этого платежа. Однако тем, кто хочет использовать в качестве такового материнский капитал, необходимо знать некоторые нюансы.

Прежде всего следует напомнить, что использование материнского капитала с целью расширения жилья допускается для:

Частичного досрочного погашения долга по ранее оформленной ипотеке (включая проценты).
Внесения первоначального взноса при оформлении новой ипотеки. До 2020 года такой вариант был возможен лишь после того, как возраст младшего ребёнка превысит 3 года.
Увеличения суммы уже полученного кредита с целью приобретения жилья, большего по сравнению с оформленным ранее.

Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке с использованием материнского капитала, продемонстрируем на таком примере.

Пусть стоимость подходящего жилья составляет 3 млн рублей. Требования банка: размер первоначального взноса – 20% от этой суммы, то есть 600 тыс. Таким образом, воспользоваться только материнским капиталом не получится, придётся добавлять собственные средства в размере 600 000 – 453026=146974 рублей.

Если этой суммы нет, жильё необходимо подбирать не дороже рублей. Но следует знать, что существующие в отдельных российских регионах программы стимулирования рождаемости допускают увеличение размеров пособия. А это позволяет стать владельцем жилья более высокой стоимости.

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор: Видео

Ипотечный кредит: как правильно рассчитать проценты

Статья поможет понять плюсы и минусы ипотечного кредита на текущий год выгодные ставки, а также подскажет как правильно рассчитать ипотеку. Для большинства людей жилищный вопрос в нашей стране стоит очень остро.

Каждый мечтает иметь свою квартиру, при этом не переплачивая деньги банкам или другим людям. В общем у людей сложилось негативное представление об ипотечном кредите.

Многие обожглись на кредитовании в иностранной валюте, либо когда у гражданина резко менялась ситуация с доходами. Давайте разберемся стоит ли все таки брать ипотеку и как произвести расчеты.

Для увеличения вероятности согласия на выдачу ипотеки, принимайте условия пенсионных накоплений в пользу данного банка.

Первоначальный взнос

ВНИМАНИЕ! Данный взнос необходим для подтверждения платежеспособности клиента, а также для конфискации первоначальной суммы в случае нарушения графика платежей.

Во многих банках действует программа минимального 10% первоначального взноса. Не имея собственных средств, клиент может распорядиться средствами материнского капитала, либо субсидированными средства.

В Сбербанке средняя фиксированная ставка составляет 20%, при покупке недвижимости вне города — 5%, при неподтвержденных сведениях трудового стажа и платежеспособности — 50%. Ставка 11,40 % идет на 1% меньше с помощью программы поддержки государства.

Полная стоимость кредита

Это величина, которая показывает по какой процентной ставке заемщик пользуется кредитными деньгами с учетом всех комиссий и сборов. Банки обязаны рассчитать конечную сумму и довести эти сведения до заемщика перед подписанием документа.

ВНИМАНИЕ! В стоимость входят ежемесячный платеж, погашение набежавших процентов и страховка, которую необходимо платить каждый год. Помимо основных платежей сюда же включаются взносы за жилье, собственником коего вы считаетесь.

Страхование жизни идет обязательным пунктом, но есть возможность сэкономить. Например в Сбербанке данная услуга обойдется в 10000 рублей, а в Росгосстрахе в 4356 рублей.

Временные рамки

Различают краткосрочный (оплата производится в течение года), среднесрочный (оплата занимает от одного года до трех лет ) и долгосрочные ссуды(средний срок выплаты от трех до пяти лет).

Свою нишу занимают и онкольные ссуды, где первоначально срок возврата кредита не указан. Деньги необходимо отдать в момент уведомления об этом банком. Через месяц после выдачи заемщик вправе погасить кредит полностью, либо частично.

У клиента появляется право самому решить сократить срок кредитования, или платеж по ипотеке, что значительно уменьшает переплату по процентам. Погашение производится не только в день фиксированный оплаты за кредит, а в любое время. Данная сумма идет на уменьшение основного долга не затрагивая проценты по ипотеке.

Платежеспособность

Необходимо просчитать сумму из всех источников дохода за месяц, и определиться какая часть финансов будет выделяться на погашение кредита. Банк ориентируется на 50-60% основного заработка клиента.

Банки нередко берут комиссию за снижение процентной ставки. Необходимо обговорить этот пункт при заключении договора.

Процентные ставки

Фиксированная процентная ставка- цифровой показатель, который не подлежит изменению в течении всего срока выплаты кредита. Обычно такую ставку назначают при краткосрочной ссуде.
Плавающая процентная ставка- напрямую зависит от изменения ситуации на внутреннем рынке.
Ступенчатая процентная ставка- в случае дефолта или инфляции банк вправе пересматривать условия и назначать новую ставку.

Необходимо учитывать,что ставка указанная через интернет-ресурс не всегда совпадает со ставкой в банке. Достовернее всего будет уточнить данный вопрос в отделе кредитования.

Виды платежей

Приходя в банк и рассматривая ипотеку на жилье, работник спрашивает у клиента, какой вид платежа он выберет- аннуитетный или дифференцированный. Многие граждане не имея высшего юридического образования полагаются на мнение сотрудника-консультанта, чего делать не стоит. В чем же ключевое отличие между ними?

Дифференцированный платеж — это тот платеж, который постоянно снижается до срока погашения вашего кредита.
Аннуитетный платеж — это платеж с равными частями погашения задолженности.

Для наглядности разберем простой пример из справочника: берем 2000000 рублей на 20 лет под 12% годовых.

Аннуитетный платеж	Дифференцированный платеж
оплата за месяц: 22000 рублей	оплата за месяц: 28300 рублей
через 5 лет оплаты: 22000 рублей	через 5 лет оплаты: 22000 рублей
через 10 лет оплаты: 22000 рублей	через 10 лет оплаты: 18000 рублей
через 15 лет: 22000 рублей	через 15 лет оплаты: 13000 рублей
переплата банку: 3 миллиона 285 тысяч рублей	переплата банку: 2 миллиона 410 тысяч рублей
ЭКОНОМИЯ: 0 рублей	ЭКОНОМИЯ: 875000 рублей

Наглядно, что при аннуитетном платеже сумма ежемесячных взносов не велика, но переплата банку значительна, и экономия составляет 0 рублей. При дифференцированном платеже стоит потерпеть четыре года, как начнется значительное понижение ежемесячного платежа, минимальная переплата и большая экономию средств.

ИНТЕРЕСНО! Во многих банках отменяют дифференцированный платеж, ссылаясь на его малый спрос. Хотя первые кредиты выдавали только по дифференцированной схеме.

Инструкция расчетов

Для расчета необходимо знать следующие показатели: сумму ипотечного кредита, на какой срок он будет рассчитан, вид платежа, дополнительные комиссии.

При аннуитетном виде стоимость платежа за месяц рассчитывают по формуле:

Для дифференциального платежа применяется формула:

Платежи можно рассчитать самостоятельно, либо при помощи онлайн-калькуляторов. Можно воспользоваться услугами юристов-консультантов сайта, которые ответят на все вопросы бесплатно. Но самым надежным способом будет обращение в банк, где по текущему случаю произведут точный подсчет.

Снижение оплаты

Оплату возможно снизить несколькими способами, например уменьшить процент. Также можно увеличить первоначальный взнос, изменив при этом схему расчетов и их сумму. Как вариант продлевается срок ипотеки, пропорционально с ней увеличивается переплата итоговой суммы. Последним вариантом служит замена одного вида платежа на другой.

Взвесим все плюсы и минусы кредита, выгодно ли его получение и вынесет ли такую нагрузку семейный бюджет.

Минусы	Плюсы
Высокая стоимость (стоимость растет в 3 раза)	Решение квартирного вопроса
Дороговизна (в среднем 12-13%)	Выгодно (все средства вкладываются в собственное жилье)
Невыгодные сроки	Инвестиции (скорее всего вашим детям)
Расщепление платежа
Поручители (минимально 2 поручителя)
Требования
Возможность кризиса
Ограничения

Кредит считается полностью погашенным, если с банка предоставлен документ о завершении обязательств по выплате. Вторым этапом следует снятие обременения с жилья в государственных органах. Только после этих процедур жилье по праву считается собственностью заемщика.

Читать еще: Как получить государственную поддержку для ипотеки