Как купить комнату в ипотеку
Pravohelp21.ru

Юридический портал

Как купить комнату в ипотеку

Как взять ипотеку на комнату

Немногие соотечественники могут позволить себе покупку квартиры, пусть и в кредит. Для граждан предложен такой банковский продукт, как ипотека на комнату в коммунальной квартире или в общежитии. Такая недвижимость пользуется популярностью не только у тех, кто сразу собирается в ней обосноваться.

Взять ипотеку на комнату решаются и те, кто собирается сдавать ее в аренду или собрать средства для последующего выкупа жилья. Чтобы узнать, как взять ипотеку на комнату, специалисты раскрывают все тонкости процесса.

Главные требования к заемщику

Всем клиентам, которые стремятся приобрести небольшую жилплощадь, придется соответствовать установленным требованиям в отношении:

  • Возраста – на момент кредитования клиент банка должен быть старше 21 года. На момент окончания действия ипотечного договора заемщику не должно быть более 65–75 лет.

Это важно! Некоторые кредитные организации предъявляют еще более высокие требования. Они касаются предельного возраста заемщика на момент окончания срока действия договора – он не должен быть больше 50–55 лет!

  • Стажа – клиент должен быть трудоустроенным не менее полугода на одном месте. Общий стаж не может быть меньшим 1,5–3 лет.
  • Поручителей или созаемщиков. Риски финучреждений, которыми выдается ипотека на коммунальную комнату, достаточно велики. Могут потребоваться еще и поручители, которые в случае неплатежеспособности заемщика возьмут на себя обязательства по кредиту.

Важно! Если между супругами составлен брачный контракт, они не могут выступать в роли поручителей друг у друга!

Требования к комнате

Если жилье отвечает всем параметрам и требованиям покупателя, можно обращаться в кредитную организацию для оформления ипотеки. Банки выдвигают требования к жилью должно быть:

  • пригодным для проживания и не находиться в аварийном состоянии.
  • с санузлом, водопроводом, канализацией, прочими инженерными коммуникациями.
  • отапливаться;
  • с электросетью;
  • более 12 кв. м.

Важно! Кредиты на покупку комнаты выдаются только на жилье, которое построено не ранее 1970 года и не имеет деревянных перекрытий.

Каждый банк может менять условия – смягчать или ужесточать их. Прежде чем оформить договор будет проведен анализ состояния недвижимости и рассчитаны риски от такого кредитования. Предварительно потенциальный клиент может собрать информацию и решить, можно ли купить комнату в ипотеку в определенном банке или стоит подыскать другую недвижимость.

Пакет документов

Для оформления договора потребуется не только стандартный пакет, но и потребоваться дополнительные документы. Среди условий для ипотеки на комнату в Сбербанке значится такой перечень документов:

  • Заявление, оформленное по определенной форме.
  • Паспорт, потребуется ксерокопия.
  • Справка о доходах, оформленная по форме 2-НДФЛ.
  • Поручительство от мужа, жены, других людей.
  • Военнослужащие предъявляют справку о сроке контракта, пенсионеры – удостоверение.

В 2020 году не изменились условия кредитования. Государство продлило социальные программы еще на два года, потому некоторые группы населения могут получить средства на покупку комнаты под материнский капитал (используется в качестве первоначального взноса).

Процедура оформления: пошаговая инструкция

Оформление договора на покупку в кредит комнаты в коммуналке или в общежитии – достаточно хлопотное дело, которое занимает приличное количество времени. Для оперативного прохождения процедуры рекомендуется придерживаться пошаговой инструкции:

  1. Поиск жилья.
  2. Поиск банка с оптимальными условиями.
  3. Подача заявления в банк.
  4. Предоставление пакета документов.
  5. Кредитный эксперт приступает к анализу недвижимости и производит оценку залогового имущества.
  6. После получения положительного решения между банком и клиентом заключается договор и вносится первоначальный взнос заемщиком.
  7. Выдается оговоренная контрактом сумма на покупку жилья.

Важно! Чтобы приобрести комнату в коммуналке, придется оформить согласие всех жителей квартиры. Документ следует нотариально заверить!

Дополнительные нюансы

Существуют определенные нюансы, которые следует учитывать покупателю:

  • После приобретения комнатой можно пользоваться сразу.
  • Даже после одного просроченного (а тем более нескольких) платежей банк имеет право подать иску в суд и изъять квартиру.
  • Шансы на положительное решение от банка после подачи заявления многократно увеличиваются, если в прошлом заемщик имеет положительную кредитную историю.
  • Банки охотнее выдают займы для своих постоянных клиентов (в том числе и тех, кто получает заработную плату при помощи карты банка).

Внимание! Охотнее сотрудничают банки с теми заемщиками, которые получают официальную фиксированную ставку. Потенциальным клиентам, которым зарплата начисляется в виде процента от выполненной работы, получить кредиты на приобретение комнаты сложнее.

Видео: Как оформить ипотеку на комнату в коммуналке

В каких банках можно взять ипотеку на комнату?

Выяснив, какие банки дают ипотеку на комнату, можно изучить предложенные условий. Некоторые примеры банковских программ:

  • Сбербанк – до 30 лет на сумму до 15 млн. руб. под 10%–17% годовых.
  • Зенит – до 25 лет на сумму до 10,5 млн. руб. под 20% годовых.
  • СКБ-Банк — до 25 лет на сумму от 250 тыс. руб. под 17,5% годовых

Чтобы не возникало трудностей уже в процессе оформления, следует предварительно пообщаться с кредитным экспертом, обрисовав ситуацию. Чтобы повысить свои шансы на приобретение долгожданного жилья, следует иметь первоначальный взнос в расчете 10%–40% от стоимости жилья.

Как купить или взять комнату в ипотеку? Подробная пошаговая инструкция по покупке

Покупка комнаты в ипотеку сопряжена со многими трудностями.

Банки неохотно дают деньги на такой вид недвижимости.

Связано это с тем, что реализовать в этом случае помещение кредитной организации будет затруднительно, если заемщик не сможет погасить свой долг перед банком.

Мы подробно расскажем, можно ли купить комнату в долг и как это сделать?

Как купить комнату в ипотеку? Пошаговая инструкция покупки недвижимости

Ипотека на комнату имеет ряд особенностей. Обычно при неплатежеспособности клиента банк реализует залоговую недвижимость, в качестве которой в данном случае выступает комната. По статье 255 ГК приоритетное право на приобретение имеют жильцы квартиры, где расположено данное помещение.

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

С большим согласием банки дают ипотеку при условии, когда заемщику уже принадлежит вся квартира, кроме одной комнаты, на которую он и оформляет ипотечное кредитование. В данном случае в качестве залога выступает уже вся квартира.

Основные требования, предъявляемые банковской организацией к приобретаемому помещению:

  • комната должна быть оформлена в виде отдельного объекта недвижимости, то есть требуется, чтобы на нее были зарегистрированы права собственности. Только в этом случае возможно будет оформить на нее залог.
  • Помещение не может располагаться в аварийном здании, перекрытия в нем не должны быть деревянными.
  • От владельцев соседних комнат в рассматриваемой квартире требуется получение нотариально заверенного отказа о приобретении этой комнаты.
  • Помещение должно быть юридически чистым: предыдущий владелец не может числиться пропавшим или отбывающим срок наказания, оно не должно быть в аренде.
  • Выдвигаются также требования к самой недвижимости: в ней должна иметься отопительная система и электричество, ее площадь не может быть меньше 12 м².

1 шаг. После определения объекта покупки требуется собрать множество документов:

  • нотариально заверенный отказ от приобретения комнаты, а не согласие на его продажу.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Справка о доходах заемщика (2-НДФЛ).
  • Копия трудовой книжки.
  • Для проведения оценки стоимости потребуются технические и кадастровые документы. Оформить их можно, направив запрос в Росреестр и заплатив госпошлину за технический паспорт 800 рублей, за кадастровый паспорт 200 рублей на бумажном носителе.
  • Страховой полис на помещение. Банки часто требуют оформление страховки и на жизнь заемщика.
  • Заемщик должен заключить предварительный договор купли-продажи с владельцем. Он нужен для заключения кредитного договора банка и покупателя недвижимости.
Читать еще:  Что такое ипотека на жилье

2 шаг. Выбирается кредитная организация, которая выдает подобные займы. Покупатель пишет заявление на получение ипотечных средств, предоставляет все требуемые документы.

3 шаг. Банк рассматривает заявление.

Производит оценку приобретаемого помещения, знакомится со всеми предоставленными документами и определяет юридическую чистоту сделки.

Если комната приобретается в коммунальной квартире, то банк затребует дополнительные гарантии в виде залога другой собственности заемщика. Также не лишним будет наличие поручителей, которыми могут быть родственники или знакомые. Для поручителей имеются возрастные ограничения.

В качестве поручителей могут выступать:

  1. граждане РФ;
  2. лица, имеющие постоянный доход;
  3. трудоустроенные граждане;
  4. лица, имеющие хорошую кредитную историю;
  5. граждане, у которых нет на данный момент других поручительств и собственных кредитов.

4 шаг. Только после рассмотрения всех аспектов данной сделки, если банку будут предоставлены надежные гарантии в виде залога и поручительства, происходит заключение кредитного договора. Заемщик получает денежные средства.

5 шаг. Кредитуемый оформляет договор купли-продажи на приобретение комнаты и регистрирует права собственности в Росреестре.

Взять ипотеку на покупку комнаты будет достаточно сложно. Предстоит собрать много документов, определиться с залогом и поручителями, оформить страховку на помещение. Также следует обратить внимание на то, что комната должна удовлетворять всем требованиям кредитной организации.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

В каком банке лучше взять ипотеку на комнату в 2019 году

Далеко не каждый человек может позволить себе приобрести полноценную квартиру. Именно поэтому банки предоставляют такую услугу, как ипотека на комнату, благодаря которой можно купить жилплощадь в общежитии или в коммунальной квартире. Это предложение популярно не только среди людей, которые собираются жить в приобретаемой комнате, но и у тех, кто планирует сдавать ее в аренду или собирает средства для дальнейшего выкупа недвижимости.

Особенности ипотеки на комнату

Оформление займа на приобретение части квартиры не так популярно, как покупка полноценного жилья. Тем не менее бывают ситуации, когда человеку необходимо срочно обзавестись собственными квадратными метрами:

  • Переезд из другого города вынуждает приобрести свое жилье, чтобы обосноваться, пусть даже оно будет очень небольшим.
  • Семейные пары, имеющие скромный доход, часто покупают комнаты в общежитии или в коммуналке.
  • Люди, заботящиеся о своем будущем, берут в ипотеку комнату для дальнейшей сдачи в аренду и получения дохода.
  • Распространенная практика — выкуп последней доли в квартире.

Однако в большинстве случаев часть квартиры приобретается при недостатке средств на полноценное жилье.

Практически любой банк дает ипотеку на комнату. Для того чтобы заключить максимально выгодную сделку, необходимо тщательно выбирать учреждение и программу кредитования.

Требования к заемщикам и жилплощади

  • Возраст от 21 года до 65 лет.
  • Трудовой стаж от 1,5 до 3 лет, из них не менее 6 месяцев — на последнем месте работы.
  • Наличие созаемщиков или поручителей. При этом если ипотеку берет семейная пара, но между супругами заключен брачный договор, они не смогут быть поручителями друг у друга.

Чтобы взять ипотеку на покупку комнаты, необходимо не только соответствовать этим условиям — нужно выбрать такую недвижимость, которая соответствует требованиям банкам. Жилье должно быть:

  • В хорошем состоянии.
  • В квартире должны быть санузел, канализация, водопровод и другие коммуникации.
  • Необходимо наличие электросети и отопления.
  • Размер комнаты должен составлять не менее 12 квадратных метров.

Важно помнить о том, что финансовые организации не выдают ипотеку на жилье, которые было построено до 1970 года. Некоторые банки предъявляют более жесткие требования. Так или иначе, перед тем как оформить договор, специалисты учреждения проведут анализ и рассчитают все риски.

Необходимые документы

В 2018 году не появилось никаких новых требований к ипотечному кредитованию. Государство на два года продлило социальные программы, поэтому определенные категории граждан могут использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса.

Порядок действий

Конечно же, ипотека оформляется не в один день. Этот процесс займет много времени и включает следующие этапы:

  1. Поиск объекта недвижимости.
  2. Мониторинг банков. Ипотеку на комнату дает далеко не каждая организация, тем не менее список доступных предложений будет достаточно обширным.
  3. Подача заявки.
  4. Предоставление перечня необходимых бумаг.
  5. Ожидание окончания анализа и оценки недвижимости.
  6. В случае положительного решения банка — заключение кредитного договора и внесение первого взноса.
  7. Получение средств.

Список финансовых организаций

В большинстве банков первоначальный взнос является обязательным условием — а его размер может достигать 40 процентов от цены комнаты. Вот актуальные сведения о лучших банках России и особенностях их ипотечных программ:

  • Сбербанк. Самый надежный банк России дает ипотеку на покупку части квартиры, однако заявка может быть одобрена не во всех случаях. Например, получить кредит на комнату в общежитии очень проблематично. Это связано с тем, что такая жилплощадь отличается низкой ликвидностью. Если у заемщика возникнут сложности с выплатой задолженности, и банку придется изъять жилье, его будет очень сложно продать. Поэтому шансы на одобрение заявки повышаются, если заемщик выбрал комнату в квартире, особенно в Москве. Программа Сбербанка подразумевает ставку от 9,2% до 14% на срок от года до 30 лет. При этом первый взнос должен быть не менее 10 процентов.
  • ВТБ 24. Вероятность того что данное учреждение одобрит заявку, сильно повышается, если клиент берет ипотеку для того, чтобы выкупить последнюю долю в квартире. Банк предлагает оформить займ со ставкой от 8,9% на срок до 20 лет. Требуемый первоначальный взнос — минимум 20 процентов от цены жилплощади.
  • Росевробанк. В этой организации можно получить ипотечный кредит на достаточно большую сумму (350 000. — 20 000 000 р.) на период до 20 лет. Какой будет процентная ставка, зависит от размера первого взноса и длительности действия договора, Ее можно рассчитать на онлайн-калькуляторе, который представлен на официальном сайте учреждения. Первоначальный платеж начинается от 15% от цены жилья.
  • Газпромбанк. Финансовое учреждение не дает очень крупные суммы на приобретение части квартиры, максимальный размер займа составит 5 млн рублей. Клиент должен внести первоначальный взнос от 20%, процентная ставка варьируется от 11,75% годовых.
  • Дельта банк. Организация имеет свою собственную программу ипотеки на приобретение комнаты. Ставка составляет от 11,25% при наличии первого взноса от 25%. Кредит выдается на срок до 25 лет.

Пошаговая инструкция: как купить комнату в ипотеку

Солидные банки, которые готовы были кредитовать покупку любой недвижимости еще несколько месяцев назад, сократили действующие программы до одного-двух универсальных продуктов, а некоторые полностью отказались от долгосрочных договоров кредитования. В таких условиях шансы на получение ипотеки при покупке комнаты кажутся совсем призрачными. Анализируем, есть ли возможность закрыть сделку при помощи именно ипотечного кредита.

Большинство из активно кредитовавших на протяжении последних лет учреждений накопили объемный портфель безнадежных кредитов. Банкам приходится искать покупателей на залоговое жилье, которое существенно потеряло в цене. Естественно, кредиторы не хотят в нестабильных условиях кредитовать неликвидную недвижимость, к которой относятся части жилых помещений.

Основная причина низкой ликвидности – отсутствие возможности быстро реализовать такое имущество при появлении серьезной задолженности по кредиту. Еще одна причина, по которой сложно найти банк, который готов взять в залог комнату – такие сделки заключают клиенты, чье финансовое состояние не позволяет купить целую квартиру, особенно в крупных городах.

Можно ли купить в ипотеку комнату, и какую?

Если задаться целью, то решить можно любую проблему. На рынке кредитования еще действуют, как минимум, две программы в серьезных банках. В качестве залога может быть оформлена комната:

  • В квартире.
  • В общежитии.
  • В коммунальной квартире.
Читать еще:  Сколько должна быть зарплата чтобы дали ипотеку

Естественно, требования к заемщику и качеству объекта – жестче, чем при кредитовании полноценного изолированного жилья.

Если приобретается комната в квартире, или в коммунальной квартире, заемщику предстоит достаточно длительная и сложная процедура: придется приводить в порядок документы, проверять юридическую чистоту объекта, нотариально заверять согласие всех остальных владельцев на проведение сделки.

К общежитиям также выдвигают повышенные требования. Банк может отказать по таким причинам, как слишком старое строение, плохое техническое состояние, даже наличие деревянных перекрытий. Возможно, возникнут сложности со страхованием или придется переплатить: обычно страховые компании принимают на страхование целую квартиру, а не отдельную комнату.

В любом случае, целесообразно предварительно получить согласие в банке, а потом заниматься оформлением.

В каких банках согласятся взять в залог комнату

Можно купить комнату в ипотеку в Сбербанке и в банке «Глобэкс» – это единственные банки, где в стандартных условиях прописана такая возможность. В других банках придется оформлять в качестве залога другую принадлежащую по праву собственности заемщику недвижимость.

Условия по кредитованию частичной жилой площади отличаются от базовых: минимальный взнос и процентная ставка увеличивается, срок – сокращается, для получения кредита необходимо подтвердить уровень дохода.

Сбербанк: условия и возможности

Заключить договор ипотеки на покупку комнаты могут граждане РФ, достигшие возраста в 21 год. На дату окончания действия договора заемщику не должно быть более 75 лет. Срок кредитования – до 30 лет. Банк не взимает комиссий за выдачу и досрочное погашение кредита.

Трудовой стаж на последнем месте работы не может быть меньше 6 месяцев, общий – от 12 месяцев. Подтвердить доход можно справкой по форме банка или стандартной 2 НДФЛ. Если заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, нет необходимости предъявлять справку об уровне дохода, а ставку своим клиентам банк снижает на 0,5%.

Ставка стартует от 13,45%. В случае с покупкой комнаты, размер ставки может быть несущественно повышен на 1-2%. Сумма минимального взноса – от 15%. Застраховать придется и комнату (от гибели и повреждений на весь срок действия договора), и жизнь заемщика.

«Глобэкс»: ставки, требования, условия

В банке предусмотрена даже возможность приобретения комнаты с незарегистрированной перепланировкой. Также не имеет значения территориальная составляющая. Срок кредита – до 30 лет, минимальная ставка – 14,7%. Первоначальный взнос – от 20%.

Немного жестче, чем у Сбербанка, требования к заемщику: минимум 22 года, максимум – 60/65 (женщины/мужчины) лет. Уровень дохода учитывается, ставка устанавливается индивидуально, незначительно отличаясь от базовой. Размер ставки зависит от качества недвижимости, срока кредитования, размера первоначального взноса. Страхование – обязательно.

Покупаем собственную комнату: шаг за шагом

Прежде чем приступить непосредственно к выбору комнаты, стоит проконсультироваться в банке: получить предварительное одобрение на выдачу кредита. Сопровождение юриста также не будет лишним – в оформлении сделки не на всю квартиру существует множество тонкостей, которые могут стать проблемой в будущем.

Выбираем лучшее

Полный перечень обстоятельств, в связи с которыми банк не выдаст кредит, могут озвучить менеджеры на консультации. Обязательно уточните допустимый возраст построек, требования к состоянию и техническим параметрам конструкций, перекрытий, количества других собственников, возможности купить комнату в общежитии.

Абсолютно точно не стоит рассматривать варианты, если:

  • В комнате был зарегистрирован человек, в настоящее время отбывающий наказание.
  • Сняты с регистрации владельцы, которые объявлены пропавшими без вести или умершими.
  • Комната (даже если в самом помещении идеальный ремонт) находится в аварийном доме.
  • Хотя бы один из владельцев других комнат (в коммунальной квартире) не согласен нотариально заверить отказ от возможности приобретения данной комнаты.

По закону, первоочередное право на покупку части жилья имеют владельцы квадратных метров в той же квартире.

Проверяем чистоту недвижимости

Если все вышеперечисленные проблемы исключены, все равно стоит самостоятельно получить максимум информации об объекте покупки. Абсолютно правильным будет доверить этот этап юристу со стажем. Кроме выписок из ЕГР, архива, специалист не упустит более мелких нюансов: проверит, состоит ли продавец в браке, потребует согласие супруга на продажу, проверит чистоту прошлой сделки с этой комнатой. Эти шаги обезопасят от рисков и возможных неприятностей с судебными разбирательствами в будущем.

Собираем документы

До заключения договора купли продажи заемщик будет вынужден собрать все необходимые документы и провести ряд процедур за собственный счет:

  • Собрать пакет справок, выписок для проведения оценки.
  • Получить согласие совладельцев на продажу и нотариально заверить документ.
  • Застраховать имущество.

Для оценки комнаты специалисту нужно предоставить паспорт, свидетельство о регистрации права собственности, документы технического характера: домовую книгу, технический паспорт помещения.

Если собрать всех владельцев комнат в коммунальной квартире не удастся, придется ездить к нотариусу с каждым отдельно. Обязательно взять документы: паспорт, идентификационный номер, свидетельство на право собственности.

После проведения оценки и получения согласия банка, комната оформляется в обеспечение ипотеки.

Оформляем сделку

Заключается договор купли продажи, регистрируется право собственности, оформляется залог, банк выдает кредит. Обязательным является заключение договоров страхования. Если оформлением документов на этом этапе занимается юридическая служба банка, все равно присутствие заемщика – обязательно. Все расходы по оформлению также оплачивает покупатель.

Альтернатива: что делать, если отказали в банке

Если в банке оформить ипотеку на комнату не удалось, можно использовать альтернативное кредитование: получить потребительский кредит с обеспечением, если есть другая недвижимость или имущество, которое может быть предоставлено в виде залога. В этом случае срок действия договора не превысит 10 – 15 лет, а ставка составит минимум 15 – 16%.

Обратиться к брокеру для выбора кредитной программы – также выгодно. Заемщик экономит время на походы в банк, брокер занимается за вознаграждение всеми вопросами до момента выдачи кредита. Совет: не пользуйтесь услугами посредников, требующих предоплату. Серьезные брокеры заключают договор на услуги, а оплата комиссии происходит только после официального подтверждения банка о готовности выдать кредит.

Как можно купить комнату в ипотеку

Если не хватает денег на квартиру, советуют покупать комнату. Но если средств мало и для такой сделки? Можно ли купить комнату в ипотеку? Да, банки иногда предоставляют такие ссуды. Однако получение подобного займа – дело сложное и имеет нюансы.

Преимущества покупки комнаты в ипотеку

В кризис возросло количество ипотечных заявок на приобретение комнат, так как оформить ипотеку на комнату стало проще. Появилось больше специализированных банковских продуктов. Кому выгодно приобретение комнаты в ипотеку? Ответ очевиден: люди, у которых нет денег, чтобы купить дорогую квартиру. Однако это не всегда так. Наиболее часто встречающийся вариант – выкуп квадратных метров у соседей в коммунальной квартире. Вторая популярная ситуация – приобретение комнаты в бывшем общежитии в центре большого города человеком, приходящим сюда только поспать. Это намного выгоднее, чем иметь квартиру на окраине и добираться до центра по пробкам.

К тому же накопить на первоначальный взнос в несколько сотен тысяч рублей не так сложно, как миллионы на квартиру. Однако требования банка к залоговому объекту и оформление покупки несколько отличаются от более распространенных сделок с квартирами.

Схема покупки комнаты в ипотеку

Как купить комнату в ипотеку: с чего начать и как правильно действовать, чтобы не потерять время? Предложим схему покупки, состоящую из десяти шагов. Это общий план действий. Иногда по условиям банка этапы переставляются местами, управляющие могут добавить свои условия. Но прочитав общую схему, вы поймете, что ожидать.

Шаг 1. Обращение в банк. Вы пишите заявление, менеджеры кредитной организации начинают рассматривать заявку. Обычно банк интересуется кредитной историей и нагрузкой заемщика, его доходами. Рассмотрение проходит в срок от пяти дней до месяца, однако может затянуться до двух. Если решение банка положительное, следует переходить к новым этапам. Если отрицательное, нужно обратиться в более лояльную организацию.

Читать еще:  Как лучше выплачивать ипотеку

Шаг 2. Поиск подходящей недвижимости. Нравящийся по расположению и цене вариант необходимо проверить, проанализировать документы, чтобы избавить себя от возможных рисков. Они описаны на схеме ниже. Наиболее частые проблемы с документами у комнат – большое количество регистрационных действий (частая перепродажа), наличие обременений и долевое участие. Все это может привести к оспариванию сделки.

Шаг 3. Рассмотрение менеджерами банка найденной недвижимости. Она должна соответствовать требованиям, которые выставляет кредитная организация (например, дом должен быть с определенным процентом износа, без деревянных перекрытий – у каждого банка свои требования), а также быть ликвидной по оценке специалистов организации.

Шаг 4. Получение от всех собственников согласия на приобретение доли (если вы до этого момента не владели частью квартиры или соседней комнатой в бывшем общежитии). Для ускорения процедуры прибегают к помощи нотариуса, который рассылает письма с уведомлением. Если ответа в течение месяца нет, считается, что собственник отказался от преимущественного выкупа. Хотя конечно, лучше собственников найти (у банка будет повод сказать “нет”).

Шаг 5. Выезд на место оценщика-эксперта. Оценка необходима для определения суммы займа. Банк не выдаст денег больше, чем говорит оценщик. Даже если продавцы недвижимости хотят сумму на несколько десятков тысяч выше.

Шаг 6. Подписание предварительного договора и передача задатка. Форма предварительного договора выдается менеджером банка или может быть произвольной. Обычно задаток составляет 10-20% от стоимости комнаты. Его вы выдаете собственнику из собственных средств (они учитываются банком в сумме первоначального взноса).

Шаг 7. Окончательное утверждение документов на недвижимость юридическим отделом и службой безопасности банка. Для этого все документы (в том числе нотариально заверенные отказы собственников долей) передаются на проверку в финансовую организацию.

Шаг 8. Подписание кредитного договора и договора страхования недвижимости. Открытие счета, куда впоследствии будут перечисляться ипотечные платежи. Подписание договора купли-продажи. Выдача кредита.

Шаг 9. Передача денег. Обычно деньги перечисляются по безналичной системе оплаты. Иногда возможна передача через банковскую ячейку. В этом случае деньги закладываются в ячейку в момент подписания договора, а после получения зарегистрированного договора купли-продажи из Росреестра передаются продавцу сотрудником банка.

Шаг 10. Государственная регистрация. Документы подаются в службу государственной регистрации (Росреестр), а через время, которое укажет специалист, их можно забрать. Только после перехода права вы становитесь собственником комнаты. Этот шаг может быть до передачи денег. Однако в 90% случаев банки идут навстречу продавцу и перечисляют средства на счет в момент подписания договора купли-продажи. И этап государственной регистрации вершит сделку.

Комната в общежитии и коммунальной квартире

Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку? Конечно, но в определенном случае. Если общежитие уже было приватизировано и переведено в статус жилого дома, на него не распространяется специальный правовой режим.

Правда, банки предъявляют к недвижимости и свои требования:

  1. Комната должна быть приватизированной и выделенной в натуре (иметь отдельный лицевой счет).
  2. Недвижимость в общежитии должна быть ликвидной по оценке экспертов организации. То есть если объект находится на окраине города в здании с плохим ремонтом, при этом кухня и санузел общие и на этаже, то банк с большой вероятностью откажет. Если же общежитие расположено в центре и пользуется популярностью среди съемщиков и жильцов, то согласие обеспечено.
  3. По документам комната в общежитии должна проходить как доля (в соответствии с 4 ч. статьи 16 Жилищного кодекса России). Следовательно, на нее распространяется действие ст. 246 ГК РФ (Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности) и ст. 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки): “при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки”. Банк обязательно потребует нотариальные отказы от всех собственников на этаже. Часто это можно сделать только с помощью рассылки писем от нотариуса, что существенно удорожает покупку.

Требования к доле в коммунальной квартире такие же, как к комнате в общежитии. Эксперты утверждают, что там наиболее часты случаи, когда продаваемая доля является приватизированной, а остальные – нет. В этом случае отказ от преимущественной покупки надо взять у муниципалитета. Иначе сделка может быть оспорена в суде, и банк не согласится на такой залог.

Выдают ли ипотеку на комнату в обычной квартире?

Банки с настороженностью относятся к подобным объектам залога, у вас с большой вероятностью будут просить письменно указать, почему вы хотите приобрести ее. Ответ банка будет по ситуации.

  • Вы собственник остальных комнат в квартире и хотите выкупить последнюю долю жилплощади? В такой ситуации банки не видят подводных камней, отвечая согласием. Однако собственнику нужно учесть, что залогом выступит целая квартира, а не только комната.
  • Вы хотите выкупить долю у бывшего супруга (супруги), причем отношения уже давно разорваны. Оформление ипотеки закончится в каждой из ситуаций индивидуально. Есть смысл обращаться за ипотекой на выкуп доли у бывшего супруга, если после развода прошло более, чем шесть месяцев. Положительный ответ почти гарантирован, если вы уже создали новую семью. Таким образом, покупка доли выглядит логичной для менеджеров кредитной организации.
  • Если же вы выкупить долю в квартире, где вам не принадлежит ни одного квадратного метра, то придется получать нотариально заверенное согласие на ваше приобретение всех владельцев долей. Но возможно, банк посчитает такую недвижимость неликвидной, ведь в залог остается доля, которую потом сложно будет продать.
  • На близкородственные сделки есть ограничения, поэтому выкупить долю у родного брата, имеющего одну с вами фамилию, родителей и т.д., с участием банка не получится.

Банки, выдающие ипотеку на комнату

В кредитных продуктах не очень часто встретишь название “ипотека на комнату”. При этом банки не против выдать такой кредит. Просто они нацелены на стандартизацию своих услуг. Так, Сбербанк охотно выдает средства на покупку ликвидных долей, но не выделяет специальную ипотечную программу. Такую услугу крупнейший российский банк предоставляет по программе “Приобретение готового жилья” (ставка 11,75%, минимальный первоначальный взнос – 20%).

Рассмотрим наиболее выгодные предложения банковских организаций по ипотеке на комнату:

  1. “Приобретение готового жилья”. Сбербанк 11,75% 20% до 30 лет 300 000 руб.
  2. “Квартира на вторичном рынке”. Газпромбанк 11,5-12% 15% до 30 лет 500 000 руб.
  3. “Комната или доля”. Дельтакредит 12,25-12,75% 10% от года до 25 лет 600 000 руб.
  4. “На приобретение комнаты или доли”. Азиатско-Тихоокеанский банк 12,25%-12,75% 15% от пяти до 25 лет 350 000 руб.
  5. “Комнаты и доли”. Образование 12,25-12,75% 10% от года до 25 лет 600 000 руб.
  6. “Комната или доля”. Бинбанк 12,25-12,75% 20% от пяти до 25 лет 600 000 руб.
  7. “Целевой кредит под залог имеющейся квартиры”. Форбанк 12-12,25% нет данных от трех до 30 лет 300 000 руб.
  8. “Целевой кредит под залог имеющейся квартиры по стандартам АИЖК”. Росэнергобанк 12-12,25% 40% от трех до 30 лет 300 000 руб.
  9. “Недвижимость на вторичном рынке”. Акцепт 12,5-13,5% 20% от года до 25 лет 300 000 руб.
  10. “Комната”. Русский Ипотечный Банк 12,5-14,5% 25% до 25 лет до 75% стоимости приобретаемой комнаты.

Как следует из банковских предложений, на покупку комнаты в 2017 году разрешено использовать материнский капитал. Он может играть роль как первоначального взноса, так и способа досрочного погашения ипотеки. Особенно поддерживаются социальными службами те семьи, в которых решено использовать выплату для выкупа последней доли в коммунальной квартире. Таким образом, семья становится 100% собственником отдельной недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector