Ипотека дифференцированные платежи в каком банке

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке: условия в 2020 году

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Дифференцированные платежи – редкость на российском ипотечном рынке. Более популярны аннуитетные. Но некоторые банки разрешают заёмщикам выбирать между двумя способами погашения.

Что такое дифференцированные платежи

Аннуитетные платежи подразумевают, что ежемесячно заёмщик должен отдать одинаковую сумму. Она не меняется на протяжении всего срока действия договора.

При дифференцированных платежах сначала заёмщик отдаёт максимальную сумму, каждый месяц она становится всё меньше.

Что выгоднее заёмщику? Это зависит от ситуации. Если клиент готов отдавать первое время внушительную сумму и хочет сэкономить на переплате, стоит выбрать дифференцированные платежи. Если финансы ограничены и не нужна серьёзная нагрузка на бюджет, подойдёт аннуитет.

Дифференцированные платежи есть не во всех банках. Далее рассмотрим, какие кредиторы дают возможность погашать ипотеку таким способом.

Программы банков

В Россельхозбанке можно получить от 100 тыс. до 60 млн руб. на срок до 30 лет. Минимальный первый взнос – 15%. Ставка зависит от размера кредита, категории заёмщика, типа недвижимости.

Более выгодные условия для молодых семей – первый взнос от 10% и ставка от 9% годовых.

Требования РСХБ к заёмщикам:

1. возраст от 21 года до 65 лет (до 75 лет получить заём можно при наличии созаёмщиков, а также в том случае, если до 65-летия заёмщика пройдёт не менее половины срока кредита);
2. российское гражданство и регистрация;
3. не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.

Также выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами предоставляет Газпромбанк. Рассмотрим условия нескольких программ этого банка: ипотека по двум документам, первичный рынок и вторичный рынок.

На первичном рынке в ипотеку можно взять квартиру, апартаменты или таунхаус. Ставки стартуют с 10,5%. Минимальный первый взнос зависит от типа недвижимости. Для квартиры – 10%, для таунхауса и апартаментов – 20%. Максимальная сумма займа – 60 млн руб., минимальная – 50 тыс. руб. Срок кредита – от 1 года до 30 лет.

На вторичном рынке на заёмные средства можно купить квартиру, последнюю долю в недвижимости, а также таунхаус. Минимальный первый взнос для квартиры и доли – 10%, для таунхауса – 20%.

Банк прибавляет к ставке 0,3%, если заёмщик не является зарплатным клиентом или покупает недвижимость не у партнёра. Ещё 1% накидывают при отказе от страхования жизни.

В рамках ипотеки по двум документам размер первого взноса составляет минимум 40%, предельный размер кредита – 10 млн руб.

Требования к заёмщику у Газпромбанка следующие:

• гражданство РФ;
• регистрация или постоянное проживание в России;
• возраст не менее 20 лет и не более 65 лет;
• непрерывный стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий трудовой стаж не менее 1 года).

Пример

Рассчитаем выгоду дифференцированных платежей на примере Россельхозбанка. Допустим, нам нужно 2 млн руб. на покупку квартиры на первичном рынке, в качестве первого взноса можем внести 400 тыс. руб., то есть 20%. Срок ипотеки – 10 лет. При расчёте не берём никакие льготы и исключаем страхование.

При аннуитетных платежах в месяц будем отдавать 22 496 руб. В первые полгода на погашение основного долга будет уходить порядка 7000 руб., ещё около 15000 руб. – на проценты. Со временем пропорции будут меняться: доля процентов в платеже к концу снижается, а основного долга, наоборот, повышается. Вот так выглядит график погашения:

График погашения аннуитетными платежами на сайте РСХБ

Итого при аннуитетных платежах переплата за 10 лет составит чуть больше 1 099 000 руб.

Та же ситуация, но с дифференцированными платежами. Первые месяцы будем отдавать ежемесячно больше 28 000 руб. Как видим на графике погашения, сумма на погашение основного долга не меняется в течение всего срока ипотеки – 13 333,33 руб. Меняется только сумма, которую платим в качестве процентов. Она постепенно уменьшается, за счёт этого уменьшается и ежемесячный платёж. В последние полгода 10-летнего срока в месяц нужно отдавать менее 14 000 руб.

График погашения дифференцированными платежами на сайте РСХБ

Итого за 10 лет мы отдадим дифференцированными платежами 2 527 666,67 руб. Получаем переплату 927 666 руб. Выгода перед аннуитетными платежами – порядка 171 000 руб.

Ипотека в банке: в чем особенность дифференцированного погашения

Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10-30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов. Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2020 году стала очень востребованным кредитным продуктом. Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.

В чем суть дифференцированных платежей

Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий. А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.

Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.

В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.

Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.

Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.

Плюсы

К преимуществам займа такого типа относится:

• Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
• Структура платежа понятна и проста.
• Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.

Минусы

Из негативных моментов подобной ссуды эксперты выделяют такие обстоятельства:

• Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
• Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.

Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного

Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).

Процентная ставка	Срок кредитования	Дифференцированный платёж, тыс. рублей		Итоговая сумма выплат,
Первый	Последний	млн рублей
15	30	15.28	2.81	3.26
14.75	25	15.63	3.37	2.85
14.5	20	16.25	4.22	2.46
14.25	15	17.43	5.62	2.07
14	10	20	8.43	1.71
13.75	5	28.13	16.86	1.35

Процентная ставка	Срок кредитования	Аннуитетный платёж, тыс. рублей	Итоговая сумма выплат, млн рублей
15	30	12.61	4.55
14.75	25	12.64	3.78
14.5	20	12.8	3.07
14.25	15	13.49	2.43
14	10	15.53	1.86
13.75	5	23.14	1.39

Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.

Банковские программы с дифференцированным погашением

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Банк	Программа	Размер кредита, руб.	Ставка, %	Срок.
Петрокоммерц Банк ( банк «Открытие» )	Ипотечный кредит “Новостройка”	300 тыс.- 30 млн	11.5	До 30 лет
Газпромбанк	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	До 45 млн рублей	12	До 30 лет
Россельхозбанк	Ипотека	100 тыс.- 20 млн рублей	12,9-13,9	До 30 лет
Сургутнефтегазбанк	Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве	До 8 млн	13,25-14,5	До 30 лет
	Частный дом	До 15 млн	13,25-14	До 20 лет

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.

Банк	Размер первоначального взноса, % от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости
Петрокоммерц Банк (банк «Открытие»)	11232
Газпромбанк	Минимум 15. Максимум – более 50.
Россельхозбанк	15-30
Сургутнефтегазбанк	Не требуется либо от 10

Обратите внимание: Сургутнефтегазбанк разработал программу дифференцированной ипотеки без первоначального взноса (это отображено в таблице). Но она распространяется на покупку жилой недвижимости от определенных застройщиков:

• ГК «Северстрой».
• ООО «Самолет девелопмент».
• ГК МИЦ.
• ГК ТИС.
• ФСК «Запсибинтерстрой».
• ООО «Брусника. Тюмень».
• ОАО «АИЖК».
• ООО «Промстройкомплекс».
• ООО «Стройинвест».
• ООО «Строй Мир».

Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, Газпромбанк ) или 65 ( Россельхозбанк , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.

В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.

Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке: Видео

В каком банке взять ипотеку с дифференцированными платежами?

Ипотека с дифференцированными платежами встречается редко в нынешнее время. Так как банкам выгоднее, когда заемщик стабильно выплачивает кредит. Дифференцированные платежи позволяют клиенту самостоятельно выбирать сумму взноса и даже расплатиться по кредиту досрочно для экономии. Банки дают ипотеку под не высокий процент, но стараются получить прибыль именно с него. Поэтому досрочный возврат для них не прибылен. Но если вы берете ипотеку впервые, то необходимо детально разобраться какие выгоднее при оплате схемы, а какие проще.

Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

Во время оформления ипотечного договора банк предлагает клиенту на выбор схему погашения задолженности – аннуитетную или дифференцированную.

Дифференцированный платеж по ипотеке подразумевает оплату самого тела кредита в первые месяцы. Проценты будут начисляться ежемесячно в зависимости от остатка долга. Поэтому когда тело кредита будет выплачено, заемщику останется погасить проценты.

Людям с низким заработком такая схема не приносит выгоды, так как суть в быстром погашении тела кредита. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах, особенно если внести в течение первых месяцев большую часть долга.

Аннуитетный платеж проще для расчётов, ведь здесь банк изначально на всю сумму долга относительно срока начисляет процент и выводит ежемесячную сумму для погашения. Первыми выплачиваются проценты, а лишь после деньги идут на погашение самого долга.
Начисление процентов происходит с определенной регулярностью, в зависимости от того, в каком банке вы взяли ипотеку. Поэтому схемы могут несколько разниться по условиям.

Аннуитетный платеж не выгоден для человека, предполагающего досрочное погашение, ведь все проценты он и так уплатит банку.

Преимущества и недостатки ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотечный кредит с дифференцированными платежами достаточно сложен при первом знакомстве с ним. Но если вникнуть в суть вопроса, то можно выделить преимущества и недостатки схемы.

Необходимо рассчитать свои силы и взвесить все плюсы и минусы дифференцированной схемы погашения перед оформлением ипотеки. Если выбор сделан, то требуется узнать, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2020 году

Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения. Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее. Но если вы нацелены взять кредит на жилье с дифференцированной схемой погашения задолженности, то просмотрите список банков из таблицы ниже.

Банк	Название программы	Кред. лимит, руб.	Процентная ставка	Срок	Первоначальный взнос
Россельхозбанк	Ипотечное жилищное кредитование	100 000 – 60 млн.	8.85% – 12.0%	До 30 лет	Более 15%
Ипотека по двум документам	100 000 – 8 млн.	9.35%	До 25 лет	Более 40%
Газпромбанк	Первичный рынок	От 500 000	От 9.2%	До 30 лет	Более 10%
Вторичный рынок	От 500 000	От 9.0%	До 30 лет	Более 10%

Эти два банка предлагают лучшие условия ипотечного кредитования на 2018 год. Банки учитывают пожелания клиентов о схеме выплат. Решение о назначении способа погашения долга выносится после рассмотрения заявки клиента, проверки кредитной истории и финансового состояния. Просмотрите информацию на официальных сайтах и выберите кредитора.

Калькулятор, чтобы посчитать выгоду

Провести рефинансирование ипотечного кредита, взять каникулы или попросить реструктуризацию практически не реально. Поэтому нужно провести расчет переплаты по займу еще до подачи заявки. С помощью ипотечного калькулятора подсчет размера процентов проводится в течение минуты. Требуется заполнить пустые графы с параметрами кредита и тут же получить результат. Предварительный подсчет через калькулятор ипотеки поможет сориентироваться на выгоде каждого способа погашения долга и рассчитать комфортные сроки.

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать?

При оформлении ипотечного займа банк просит заемщика выбрать параметры кредита. Они во многом зависят от выбранной схема погашения долга. Кредит возвращается ежемесячными платежами – это единственная устоявшаяся банковская система.

Заемщику необходимо вернуть тело кредита и начисленные на него проценты.Можно выплачивать сумму равными частями – аннуитет, или вносить деньги разными суммами – дифференцированные платежи.

Аннуитетный платеж

Аннуитетная схема предусматривает внесение ежемесячных взносов равного размера. Банком устанавливается сумма регулярного платежа в зависимости от размера кредита и выбранного срока. На весь займ сразу начисляются проценты, и сумму процентов и кредита банк делит на количество месяцев. Рассчитывается сумма по специальному алгоритму и клиенту перед заключением договора сотрудник озвучивает сумму ежемесячного платежа.

Аннуитетный платеж удобен, но проводить с ним досрочное погашение бессмысленно, экономия будет минимальной. Аннуитетная схема рассчитана на внесение вначале процентов в большей части, а тела кредита в меньшей, но к концу срока все меняется. Из-за этого при просьбе пересчитать размер кредита выясняется, что все проценты уже погашены, а сократить сумму самого займа банк не может. Каждая из схем имеет свои особенности, но встретить вторую на банковском рынке трудно.

Дифференцированный платеж

В альтернативном способе погашения ипотечного займа банк рассчитывает сумму ежемесячного взноса в зависимости от остатка долга. Каждый месяц количество процентов уменьшается и платить по кредиту легче. Но изначально клиенту придется вносить большие суммы, где процентная часть значительно меньше тела займа.

С дифференцированным платежом при досрочном погашении заемщик может сэкономить, так как сумма процентов высчитывается от остатка долга, а он уже погашен в большей степени. Но узнавать нужно не только, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, но и каковы условия расчёта сумм.

В связи с финансовой нагрузкой на клиента в первые месяцы ипотеки, займ с дифференцированными платежами одобряют не всем. Рассчитывать на него могут только заемщики с высоким официальным доходом. Так как, согласно законодательству, сумма платежа не должна превышать 50% от размера ежемесячной заработной платы.

Можно ли изменить аннуитетный платеж на дифференцированный?

После заключения ипотечного договора изменить схему погашения кредита нельзя. Банки дают ипотеку на определенных условиях, и аннуитет им более выгоден. Но если клиент желает сэкономить и появились дополнительные средства, то можно досрочно вернуть долг по ипотеке.

Оплачивать комиссию за досрочное погашение не требуется.

Для этого необходимо в устной или письменной форме (требования по досрочному погашению указаны в ипотечном договоре) предупредить банк о своих намерениях. Указать сумму вносимую и дату совершения операции. После поступления денег на счет, размер основного долга и процентов будет пересчитан, и клиенту выдадут новый график выплат.Проводить операцию разрешается неограниченной число раз, суммы взносов значения не имеют.

Обязательно следует предупреждать о частичном или полном погашении раньше срока, чтобы не возникло путаницы и банковской ошибки.

Что нужно для одобрения на ипотеку с дифференцированными платежами?

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

1. Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
2. Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

• Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
• Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
• Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Чем больше документов в пользу своей финансовой стабильности и обеспеченности предоставит заемщик, тем больше шансов получить одобрение на ипотеку с дифференцированными платежами..

Есть ли выгода в ипотеке с дифференцированными платежами?

Подыскать банк, выдающий ипотеку с дифференцированными платежами проблематично. Связано это с двумя факторами.

1. Первый – это желание банка получить выгоду от кредита, при аннуитетной схеме процент прибыли значительно выше. Даже если заемщик решит досрочно закрыть кредит на любом этапе. С дифференцированной схемой размер переплаты меньше за счет регулярного пересчета долга и процентов.
2. Второй фактор – низкий доход большинства клиентов. Не каждый человек в состоянии выдержать финансовое бремя ипотеки при больших первых взносах. От заемщика при кредите на жилье часто требуют первоначальный взнос и потом платить много и сразу тяжело. Чтобы не рисковать, банки предпочитают выдавать ипотеки с аннуитетной схемой погашения долга.

Но выгода для заемщика очевидна – дифференцированные платежи позволяют сэкономить в общей сложности. Если есть возможность сразу внести большую сумму или планируется получение дохода (увеличение зарплаты, вступление в права наследства и т.д.), то лучше выбрать этот вариант. Также досрочно вернуть долг банку выгоднее при дифференцированных платежах, так как проценты выплачиваются не сразу, а постепенно в зависимости от размера задолженности.

Полезное видео

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке в 2020 году и их условия

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора. Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью. Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2020 года).

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

• повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
• риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
• сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2020 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

Банк

Программа ипотеки Величина заемных средств Процентная ставка, % в год Срок возврата Доля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья Газпромбанк Первичный рынок От 500 тысяч рублей От 4,5 До 30 лет Первичный рынок От 100 тысяч до 60 миллионов рублей От 4,7 1 – 30 лет От 15 Вторичный рынок От 100 тысяч до 8 миллионов рублей От 8 До 25 лет

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Дата	Тип	Сумма/ставка

Срок	0 мес.
Сумма	0 руб.
Ставка	0 %
Переплата	0 руб.
Начало выплат
Конец выплат
Необходимый доход

№	Дата	Платеж	Основной долг	Проценты	Остаток долга	Досрочные погашения

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

• сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
• тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
• размер процентной ставки;
• материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
• дата выдачи займа;
• срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.

Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

Что такое дифференцированные платежи по ипотеке? Какие банки работают с этой схемой погашения займа?

Погашение кредита можно осуществлять двумя способами. Большинству заемщиков известен один из них, когда заем гасится равными взносами. Но есть еще одна схема, когда текущие платежи каждый месяц разные. Это называется дифференцированной схемой платежа. В некоторых случаях такой вариант более выгоден для заемщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Как производится расчет?

Экономическая наука предлагает два варианта расчета платежей по кредиту.

1. Первый – аннуитетные. В этом случае сумма к оплате каждый раз одна и та же.
2. Второй вид – дифференцированные платежи. Их особенность состоит в том, что заемщик каждый месяц вносит различные суммы. Сумма к оплате состоит из двух частей.
   • Первая – постоянная. Она определяется как общая сумма кредита, деланная на количество периодов (как правило, месяцев).
   • Вторая зависит от остатка задолженности. Именно на нее начисляются проценты. Даже если процентная ставка не изменилась, в следующий раз сумма будет другая, так как база для начисления процентов будет иной.

Об аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке мы писали тут, а о том, что из них лучше выбрать, говорится здесь.

Формула

В случае дифференцированного платежа его размер определяется по формуле:

• П – размер платежа;
• К – сумма (тело) кредита;
• СтП – величина ставки процентов;
• Пр – количество периодов.

Если подразумевается ежемесячное погашение, то годовую ставку надо поделить на 12, т.е. определить, какой процент уплачивается за месяц.

Пример

Клиент взял ипотеку в сумме 2,4 млн. руб. на срок 20 лет под 12% годовых. Схема платежей – дифференцированная. Расчет будет выглядеть следующим образом.

1. Сначала определяется постоянная составляющая взноса. Для этого тело кредита делится на количество месяцев (12 * 20 = 240 мес.): 2400000 / 240 = 10000 руб.
2. Далее определяем процентную ставку за один месяц: 12% / 12 мес. = 1%.
3. Первый платеж по процентам составит: 2400000 * 1% = 24000 руб.
4. Общий размер платежа составит: 10000 + 24000 = 34000 руб.
5. Во второй месяц остаток долга равен: 2400000 – 10000 = 2390000 руб.
6. Процент по окончании второго месяца: 2390000 * 1% = 23900 руб.
7. Взнос во второй месяц: 10000 + 23900 = 33900 руб.

Дальнейшие расчеты делаются аналогично.

По каким критериям выбирать финансовую организацию?

Основных критериев, по которым заемщику следует выбирать банк для получения ипотеки, несколько.

Размер процента – то, на что потенциальные клиенты в первую очередь обращаются внимание. Но дифференцированный платеж выгоден прежде всего для долгосрочных кредитов, к которым относится ипотека. Поэтому есть смысл предварительно посчитать, какая получится переплата.

Это можно сделать вручную по формуле, скачать или сделать самому шаблон в Excel, либо воспользоваться кредитными калькуляторами, которые есть на сайте любого банка.

По этим критериям можно отобрать несколько банков, а потом остановиться на том, который сотрудничает с предприятием клиента. Обычно в таком случае взять ипотеку проще. Или можно рассчитывать на некоторые льготы.

Где дают ипотечный кредит с данной схемой выплат?

Таких кредитных организаций не так много. Причина заключается в том, что основным источником дохода банков являются кредиты, а точнее – проценты по ним. При дифференцированных платежах тело кредита уменьшается быстрее, соответственно, сумма начислений меньше. А это выгодно клиенту и невыгодно банку. Но все же можно найти несколько финансовых учреждений, которые готовы предоставить заем на таких условиях:

• Газпромбанк;
• Россельхозбанк;
• АК Барс Банк.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предлагает несколько программ кредитования жилья, предоставляя возможность выбора схема уплаты долга.

1. Мечты сбываются. Процентная ставка начинается от 9,2%, срок пользования денежными средствами – до 30 лет.
2. Ипотека. Ставка – от 9,75%, срок – до 30 лет. Есть льготные условия для молодых семей, а также возможность досрочного погашения. Банк предоставляет специальные условия для тех, кто желает использовать материнский капитал.
3. Молодая семья и материнский капитал. По этой программе предлагаются аналогичные условия.
4. Дом мечты. Эта программа разработана для приобретения земельных участков с домом или без него. Процентная ставка – от 10%, сумма кредитования – от 100 тыс. руб. до 20 млн. руб. срок – до 30 лет.
5. Рефинансирование ипотеки. Для участия в этой программе не нужно получать согласие от банка, где первоначально был оформлен кредит. Предусмотрена возможность досрочного погашения. Сумма – от 100 тыс. руб. до 5 млн. руб. Для жителей Москвы максимальная сумма составляет 20 млн. руб., Санкт-Петербурга – 15 млн. руб. На рефинансирование ипотеки для покупки дома предоставляется до 10 млн. руб. Срок кредитования – до 30 лет.
6. Не переплачивай. Ставка процентов – от 9,4%. Максимальная и минимальная суммы кредита аналогичны условиям программы «Рефинансирование ипотеки». Денежные средства можно использовать как для приобретения недвижимости на первичном или вторичном рынке, так и для рефинансирования имеющейся задолженности.
7. Целевая ипотека. Сумма кредитования – от 100 до 20000 тыс. руб. Первоначальный взнос не является обязательным условием. Банк оплачивает не более 79% от рыночной стоимости недвижимости.

Газпромбанк

Газпромбанк предлагает ипотечные кредиты с дифференцированной схемой погашения для приобретения жилья на вторичном рынке. Требуется первоначальный взнос от 15%. Процентная ставка начинается от 12%. Срок кредитования – до 30 лет.

Возможность и условия для досрочного погашения

Кредит, выданный на условиях погашения дифференцированными платежами, можно частично гасить досрочно (можно ли погашать досрочно при аннуитетных платежах?). Для этого не надо каждый раз запрашивать разрешение. Можно просто выплачивать определенную сумму, исходя из величины платежа в предыдущем месяце. Если позволяет уровень дохода, банк разрешит оформить ипотеку на таких условиях и погашать ее с опережением графика.

При оплате кредита дифференцированными платежами тело кредита гасится быстрее, а это намного выгоднее заемщику. Ведь в таком случае начисляемые проценты быстрее уменьшаются. Поэтому если гасить ипотеку с опережением графика, то можно неплохо сэкономить.

Дифференцированный способ погашения задолженности по кредиту – достаточно редкий способ уплаты долга. Такие займы предоставляют лишь несколько банков. Все дело в том, что в случае ипотеки банку невыгодны эти условия.

Самые лучшие условия в Россельхозбанке и Газпромбанке. Здесь клиенты могут выбрать, по какой схеме они будут рассчитываться. При дифференцированных платежах есть смысл гасить задолженность досрочно, так как тело кредита быстрее уменьшается, следовательно, и процентные платежи становятся меньше.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Читать еще:  Как погасить ипотеку с помощью государства