Что такое титульное страхование при ипотеке
Pravohelp21.ru

Юридический портал

Что такое титульное страхование при ипотеке

Что такое титульное страхование: обязательно ли оно и как его оформить?

Добрый день, дорогие читатели! При получении ипотеки заемщикам предлагают оформить дополнительные пакеты страховой защиты. Если по страхованию залоговой недвижимости вопросов обычно не возникает, оно обязательно, то о страховке титула слышали немногие. Что такое титульное страхование при ипотеке, нужно ли его оформлять и от каких рисков оно защищает, расскажем в нашей статье.

Понятие титульного страхования недвижимости

Страхование правового титула – это вид финансовой защиты от утраты права собственности на объект недвижимости, заложенный банку по ипотечному кредиту. Дело в том, что квартира или другое недвижимое имущество, которое покупает заемщик, имеет в своей истории целую цепочку владельцев. Если договор перехода права собственности (купли, дарения, приватизации и пр.) или иной документ, подтверждающий смену хозяина, составлен неправильно, он может быть оспорен в суде.

Объектом страхования выступают:

  1. Квартиры, частные дома, комнаты и прочие жилые помещения;
  2. Коммерческая и другая нежилая недвижимость (гаражи, машиноместа, склады, здания и пр.);
  3. Земельные участки.

Оспаривание сделки с недвижимостью возможно в течение 3 лет после ее совершения. Если вы купили квартиру, собственник которой сменился в этот период, есть риск признания договора купли-продажи недействительным. Конечно, при оформлении ипотеки банк проверит историю недвижимости, это является своего рода гарантией чистоты сделки. Однако дальше нынешнего владельца (продавца) проверка не заходит.

Банк только оценивает правомерность текста договора купли-продажи, наличие необходимых документов и прочие риски, касающиеся его, но не клиента. Поэтому полагаться на кредитора в этом вопросе не стоит. Одобрение объекта недвижимости банком не говорит о том, что в дальнейшем эту сделку не смогут оспорить заинтересованные лица. Иначе зачем нужна была бы титульная страховка?

Если в течение 3 лет после оформления ипотечной сделки ее признали ничтожной, клиент лишается права собственности на недвижимость. При наличии страхования титула жилищный кредит закрывает страховая компания. Сумма выплаты равняется имущественной стоимости объекта. В противном случае клиент будет возвращать кредит за квартиру, которую у него отняли.

Правосудие в этом случае на стороне кредитора, если не будет доказана умышленность действий сотрудников банка или существенные ошибки в документации.

Перечень страховых случаев

По каким причинам может произойти утрата права собственности, чтобы страховщик признал это страховым случаем:

  • Ущемление прав людей, которые юридически имеют право на владение этой недвижимостью. Чаще всего нарушаются интересы несовершеннолетних, наследников, владельцев долей. В качестве примера можно привести случай, когда имуществом владел ребенок. Его квартиру родители продали, но на полученные средства не приобрели равноценное жилое имущество. Органы опеки и попечительства подают иск с целью признания сделки недействительной;
  • Незаконность предыдущей сделки. К примеру, при наследовании не учли обязательную долю правопреемника или неправильно провели приватизацию;
  • Правоустанавливающие документы подделаны. Сейчас, когда свидетельства о праве собственности аннулированы, а вся информация хранится в электронной базе данных, такие случаи стали встречаться реже. Однако и они бывают в практике юристов и страховых компаний;
  • Мошенничество;
  • Ошибки в регистрации права собственности при ипотеке. В итоге договор признается недействительным;
  • Недееспособность участников сделки купли-продажи недвижимости. Справку требуют только в определенных случаях, но заемщик может обезопасить себя, запросив подтверждение дееспособности продавца.

Сделки со вторичной недвижимостью всегда представляют повышенный риск, поэтому следует нанять квалифицированного специалиста для подтверждения юридической чистоты квартиры. Обратите внимание на отзывы в интернете, потому как некоторые агентства грешат фальсифицированием сертификата, на деле же не проводят никаких проверок.

Обязательно ли титульное страхование

Страхование титула относится к необязательному страхованию. Вы имеете полное право от него отказаться. Однако в случае признания сделки ничтожной, квартира (или ее часть) отойдет лицу, которое инициировало судебное разбирательство, а вам придется выплачивать ипотеку. Деньги банк выдал, и отдать их нужно в любом случае.

Возвратом денежных средств после признания неправомерности договора купли-продажи должен заниматься заемщик, но никак не банк. Деньги должен вернуть продавец квартиры, но на практике дело затягивается на многие годы. Технически это проблема заемщика, кредитора при выдаче ипотеки не интересует прошлое объекта залога. Клиент должен был нанять риэлтора или юриста и досконально проверить цепочку перехода права собственности.

Если сделка прошла без специалиста по недвижимости, юридическая чистота не была соблюдена, рекомендуется оформить страхование титула. Его можно не покупать, когда:

  1. Последняя сделка по квартире совершена более 3 лет назад и на данный момент отвергнуты риски оспаривания договора в суде. Частично функция проверки перекладывается на нотариуса, когда при ипотеке регистрируется долевая собственность. Следует иметь в виду, что и нотариальную сделку можно признать недействительной, если она не соответствуют норме закона;
  2. Если вы покупаете новостройку от застройщика. Лучше всего сотрудничать с аккредитованными банком строительными компаниями. В таком случае вероятность оспаривания сделки с недвижимостью стремится к нулю.
Читать еще:  Как направить материнский капитал на погашение ипотеки

Чтобы подтолкнуть клиента к оформлению финансовой защиты, банк может снижать процентную ставку при наличии полиса. В некоторых случаях заемщикам даже выгоднее купить страховку, чем переплачивать банку проценты.

Как оформить страховку титула

Оформление полиса происходит в день выдачи ипотечного кредита, делать его раньше нет смысла. Хотя страховые компании готовы заключать договора еще на этапе подготовки к сделке с недвижимостью. Есть вероятность, что покупка не состоится, поэтому приобретать страховку заранее не стоит. Хотя в случае отказа страховая премия будет возвращена в полном объеме, вы просто потратите свое время.

К тому же, переплатите за период, пока готовятся документы, а это может быть целый месяц. Кстати, страховку вправе купить не только ипотечные заемщики, но и другие владельцы недвижимости, чтобы обезопасить себя от утраты титула.

Заемщику следует обращаться в страховые компании, с которыми у банка есть действующее соглашение. Теоретически можно пойти и в другую фирму, в которой у вас есть скидка, но придется согласовать ее с кредитором.

Ипотечным заемщикам проще всего согласиться на оформление полиса в банке, тем более, что крупные организации (Сбербанк, ВТБ) предлагают приобрести его в своей дочерней компании. Делать страхование титула при ипотеке нужно только первые 3 года, после этого риски исчезают.

Для покупки полиса в банке дополнительных бумаг не потребуется. Если вы обратились в страховую компанию самостоятельно, возьмите с собой:

  1. Паспорт;
  2. Кредитный договор;
  3. Выписку ЕГРН о праве собственности и наличии залога;
  4. Договор основания права собственности.

Срок действия договора страхования – 1 год, после чего вам следует обратиться в банк или страховую компанию и продлить его действие. Некоторые страховщики допускают оформление сразу на 3 года по договоренности с ипотечным заемщиком.

Обратите внимание, что в законодательстве говорится о 3 годах исковой давности. Однако есть исключения, когда опротестовать сделку можно в течение 10 лет. Если купля-продажа вызывает серьезные опасения, есть смысл самостоятельно страховать квартиру от риска утраты титула в течение этого срока.

Стоимость титульного страхования

Цена страховки титула зависит от нескольких факторов:

  • Оценочная стоимость объекта недвижимости;
  • Расценки страховой компании, чаще всего они укладываются в диапазон 0,5-1% от стоимости залога. Если вы купили квартиру в ипотеку за 1 млн. рублей, стоимость титульного страхования составит 5-10 тысяч рублей в год. В отличие от других видов финансовой защиты при ипотеке, цена полиса снижаться не будет, потому как привязана не к остатку кредита, а к цене недвижимости;
  • От истории права собственности, количества и вида сделок. Если высок риск утраты титула, страховая компания может повысить тариф.

Имейте в виду, что страховщик вправе отказаться от страхования титула, если посчитает сделку рискованной. В таком случае нужно обратиться в другую компанию или еще раз подумать, стоит ли покупать недвижимость с сомнительным прошлым.

На что обратить внимание при титульном страховании

Как и любой вид страхования, финансовая защита титула при ипотеке обладает рядом особенностей. Каждая страховая компания выдает заемщикам объемный свод правил. Не поленитесь и прочитайте их до конца, быть может, вы передумаете оформлять полис. Дело в том, что при выплате есть ряд исключений, когда клиент не получает деньги, хотя по его мнению случай явно относится к страховым.

Условия договоров отличаются, но в качестве примера можно привести несколько «подводных камней»:

  1. Если при покупке полиса заемщик указал неверные сведения, в страховой выплате откажут, а договор аннулируется в суде;
  2. В случае наступления событий, которые могут привести к страховому случаю, нужно сразу же связаться со страховщиком и известить об этом;
  3. Если недвижимость изъята по причине долгов клиента, земельный участок забрало государство для своих нужд или по причине бесхозяйственного отношения, в выплате откажут.

Внимательно читайте договор и сразу задавайте все интересующие вопросы, тем более, что стоимость полиса не так мала. Если в отношении вашей квартиры начинается судебное дело о признании сделки ничтожной, сразу же известите страховую компанию и наймите хорошего юриста.

Если наша статья оказалась вам полезна, то делитесь ею в социальных сетях. А так же подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить самое интересное!

Что такое титульное страхование при ипотеке

При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами. Конечно, страховку можно и не оформлять, но в этом случае кредитор обычно увеличивает процентные ставки по займу на 2—4% в год. Неудивительно, что заемщики расценивают страхование сделок как неизбежное зло, особенно когда речь идет о таких непонятных на первый взгляд вещах, как страхование титула. Что это такое, и в каких случаях может пригодиться данная услуга – давайте разберемся.

Читать еще:  Как оформить закладную по ипотеке

О каких титулах идет речь

В страховой и юридической практике титулом называют документ, подтверждающий законное и исключительное право некоего лица на владение имуществом, то есть – правоподтверждающий документ. Для недвижимости таким документом выступает регистрационное свидетельство на помещение либо выписка из ЕГРП, в которой указаны все действующие собственники недвижимого объекта.

Однако объектом титульного страхования выступает вовсе не сам документ, а правовой статус, который он подтверждает. Иными словами, заключая договор о страховании титула, вы таким образом защищаете себя от внезапной утраты права собственности на приобретенное помещение. Как правило, договор подразумевает, что в такой ситуации страховщик будет обязан возместить вам рыночную стоимость застрахованного объекта, а также судебные издержки, понесенные вами в процессе отчуждения права.

Важно! При приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме страхование титула не проводят, поскольку право собственности, как таковое, возникает только после окончания строительства и введения здания в эксплуатацию, а не в момент совершения ипотечной сделки. Страховке подлежат только сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Почему можно потерять титул

Обычный заемщик, выяснив, что такое титульное страхование при ипотеке, неизбежно задается вопросом «Каким образом можно утратить право собственности на законно приобретенную квартиру?». Кажется, если сделка совершена и зарегистрирована в регистрационной палате, ей уже ничто не угрожает. На самом деле, это не совсем так.

Любой из объектов вторичного рынка хоть раз менял владельцев. Если он переходил из рук в руки больше одного раза, да еще и в процессе этого передавался по наследству, любой из прежних владельцев по закону имеет право потребовать его назад. Причиной этого могут послужить следующие обстоятельства:

  • нарушение имущественных прав предыдущих владельцев квартиры, их несовершеннолетних детей или наследников (вне зависимости от очереди);
  • наличие ошибок в документах на объект недвижимости;
  • признание одного из участников сделки недееспособным;
  • наличие доказательств того, что одна из предыдущих сделок с квартирой была незаконной (например, совершалась под влиянием обмана или угроз).

Чтобы избежать подобных случаев, вам, как покупателю квартиры, придется перед сделкой проверить всю ее историю с момента постройки дома. Это, к сожалению, возможно не всегда и отнимает очень много времени даже у специалистов. Поэтому, страхование титула можно назвать своего рода компромиссным вариантом. Оно позволяет провести сделку в срок, и защитить при этом интересы всех задействованных в ней сторон.

Что считается страховым случаем

Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд. Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию. Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.

СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла. Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех. Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.

Важно! При возникновении угрозы праву собственности на вашу ипотечную квартиру внимательно прочитайте договор со страховой компанией, и обязательно уведомите ее представителей о сложившейся ситуации.

В случае если суд, рассмотрев дело, лишит вас права собственности на недвижимость, СК должна будет выплатить вам компенсацию. Однако если судом будет принято решение о наложении обременения на объект недвижимости без смены собственников, случай не будет считаться страховым. Соответственно, о компенсации можно будет забыть, как и о возмещении понесенных вами издержек.

Кто может застраховать титул

Большинство граждан РФ, даже имеющих в собственности жилье, никогда не сталкивалось с таким понятием, как титульное страхование недвижимости. Что это такое, люди обычно узнают только в процессе оформления ипотеки. В отечественной страховой практике практически не принято оформлять страховку титула безотносительно к ипотечным сделкам. Хотя, некоторые страховые компании предоставляют такую услугу. Воспользоваться ею может любой совершеннолетний собственник жилья.

Что касается ипотечных сделок, чаще всего, у заемщика просто нет выбора. Банки настаивают на оформлении страхового полиса. В принципе, данным предложением стоит воспользоваться. Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств. А во-вторых, в процессе оформления страховки можно провести дополнительную оценку надежности будущей сделки.

Читать еще:  Как грамотно взять ипотеку

Стоимость страховки как показатель чистоты квартиры

Прежде чем оформлять страхование титула предложенной вами квартиры, СК проводит довольно серьезную проверку ее истории. По результатам этой проверки возможно три варианта развития событий:

  • вам оформят страховку по среднерыночной стоимости;
  • вам предложат полис по цене выше рыночной;
  • вам откажут в страховании без объяснения причин.

По реакции страховой компании можно оценить уровень риска будущей сделки. В первом случае он практически отсутствует. Во втором – квартира находится в зоне риска, но уровень его вполне приемлем. Ну а при отказе от страховки лучше поискать другой объект недвижимости. Слишком велика вероятность, что после совершения купли-продажи вам придется столкнуться с претензиями бывших владельцев.

Важно! Средняя стоимость титульного страхования варьирует от 0,5 до 2,5% от продажной цены квартиры в год. Точные расценки будут зависеть от СК. Узнать их можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте выбранной вашим банком компании.

Что нужно учесть при заключении договора

Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет. Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3—5 лет. Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться. Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть. Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.

Кроме сроков страховки, при оформлении договора стоит обратить внимание на такие моменты, как:

  • четкое определение страхового случая;
  • правило расчета суммы возмещения.

Для того чтобы страховка имела смысл, размер возмещения ущерба в случае потери титула должен рассчитываться на основании рыночной стоимости застрахованной квартиры в момент вынесения судом соответствующего решения. Если это не оговорено в договоре страхования, сумма возмещения будет определяться стоимостью недвижимости, указанной в документах о ее покупке. Согласитесь, если с момента сделки прошло несколько лет, такая формула будет выгодна исключительно страховщикам, но не вам, как потерпевшей стороне.

Важно! Обязательно проверьте, чтобы в договоре фигурировал пункт о возмещении страховой компанией понесенных вами судебных издержек.

Может ли СК отказать в выплате

Отказ страховой компании от выплаты денежного возмещения при наступлении страхового случая – ситуация не частая, но вполне реальная. Причиной ее могут послужить следующие факторы:

  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору ипотеки;
  • недобросовестность СК;
  • иные обстоятельства.

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством. Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера. Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости. В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.

Компенсация не будет выплачена и в том случае, если вы не соблюдали условия, указанные в ипотечном договоре с банком. Речь идет не об обязательном погашении кредита. Само собой, если суд конфискует у вас квартиру в силу задолженности по ипотеке, на титульную страховку можно не рассчитывать. Но причиной отказа в выплате могут послужить и такие обстоятельства, как:

  • изменение вами технического состояния квартиры (перепланировка) без уведомления банка и страховой компании;
  • использование недвижимости не по назначению (квартиры как нежилого помещения и наоборот);
  • продажа или дарение третьему лицу заложенного объекта;
  • сдача заложенного объекта в аренду;
  • иные нарушения ипотечного договора.

Такие ситуации встречаются в страховой практике достаточно часто. Поэтому запомните – любые действия в ипотечной квартире до момента погашения кредита должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и СК.

Страховые компании могут оказать в выплате возмещения относительно законным путем, а именно – пользуясь юридическим понятием «добросовестного приобретателя». Это означает, что в случае признания сделки недействительной в силу мошеннических действий продавца, вам придется доказывать страховщикам, что вы не знали об отсутствии у него прав на продажу данной квартиры. Более того, придется предъявить доказательства, что вы не могли знать о готовящемся мошенничестве (поддельных документах и т.д.). Таким приемом пользуются недобросовестные страховщики. Но к счастью, с развитием рынка страхования их становится все меньше.

Важно! Перед заключением договора титульного страхования обязательно изучите отзывы предыдущих клиентов выбранной вами СК.