Что такое страхование титула при ипотеке

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

• 1. Что такое страхование титула при ипотеке?
• 2. Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
• 3. Риски утраты права собственности
  • 3.1 Виндикационный иск
    • 3.1 Пример виндикационного иска
• 4. Вместо эпилога

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке?

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая. Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное – размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Что такое титульное страхование при ипотеке

При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами. Конечно, страховку можно и не оформлять, но в этом случае кредитор обычно увеличивает процентные ставки по займу на 2—4% в год. Неудивительно, что заемщики расценивают страхование сделок как неизбежное зло, особенно когда речь идет о таких непонятных на первый взгляд вещах, как страхование титула. Что это такое, и в каких случаях может пригодиться данная услуга – давайте разберемся.

О каких титулах идет речь

В страховой и юридической практике титулом называют документ, подтверждающий законное и исключительное право некоего лица на владение имуществом, то есть – правоподтверждающий документ. Для недвижимости таким документом выступает регистрационное свидетельство на помещение либо выписка из ЕГРП, в которой указаны все действующие собственники недвижимого объекта.

Однако объектом титульного страхования выступает вовсе не сам документ, а правовой статус, который он подтверждает. Иными словами, заключая договор о страховании титула, вы таким образом защищаете себя от внезапной утраты права собственности на приобретенное помещение. Как правило, договор подразумевает, что в такой ситуации страховщик будет обязан возместить вам рыночную стоимость застрахованного объекта, а также судебные издержки, понесенные вами в процессе отчуждения права.

Важно! При приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме страхование титула не проводят, поскольку право собственности, как таковое, возникает только после окончания строительства и введения здания в эксплуатацию, а не в момент совершения ипотечной сделки. Страховке подлежат только сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Почему можно потерять титул

Обычный заемщик, выяснив, что такое титульное страхование при ипотеке, неизбежно задается вопросом «Каким образом можно утратить право собственности на законно приобретенную квартиру?». Кажется, если сделка совершена и зарегистрирована в регистрационной палате, ей уже ничто не угрожает. На самом деле, это не совсем так.

Любой из объектов вторичного рынка хоть раз менял владельцев. Если он переходил из рук в руки больше одного раза, да еще и в процессе этого передавался по наследству, любой из прежних владельцев по закону имеет право потребовать его назад. Причиной этого могут послужить следующие обстоятельства:

• нарушение имущественных прав предыдущих владельцев квартиры, их несовершеннолетних детей или наследников (вне зависимости от очереди);
• наличие ошибок в документах на объект недвижимости;
• признание одного из участников сделки недееспособным;
• наличие доказательств того, что одна из предыдущих сделок с квартирой была незаконной (например, совершалась под влиянием обмана или угроз).

Чтобы избежать подобных случаев, вам, как покупателю квартиры, придется перед сделкой проверить всю ее историю с момента постройки дома. Это, к сожалению, возможно не всегда и отнимает очень много времени даже у специалистов. Поэтому, страхование титула можно назвать своего рода компромиссным вариантом. Оно позволяет провести сделку в срок, и защитить при этом интересы всех задействованных в ней сторон.

Что считается страховым случаем

Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд. Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию. Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.

СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла. Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех. Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.

Важно! При возникновении угрозы праву собственности на вашу ипотечную квартиру внимательно прочитайте договор со страховой компанией, и обязательно уведомите ее представителей о сложившейся ситуации.

В случае если суд, рассмотрев дело, лишит вас права собственности на недвижимость, СК должна будет выплатить вам компенсацию. Однако если судом будет принято решение о наложении обременения на объект недвижимости без смены собственников, случай не будет считаться страховым. Соответственно, о компенсации можно будет забыть, как и о возмещении понесенных вами издержек.

Кто может застраховать титул

Большинство граждан РФ, даже имеющих в собственности жилье, никогда не сталкивалось с таким понятием, как титульное страхование недвижимости. Что это такое, люди обычно узнают только в процессе оформления ипотеки. В отечественной страховой практике практически не принято оформлять страховку титула безотносительно к ипотечным сделкам. Хотя, некоторые страховые компании предоставляют такую услугу. Воспользоваться ею может любой совершеннолетний собственник жилья.

Что касается ипотечных сделок, чаще всего, у заемщика просто нет выбора. Банки настаивают на оформлении страхового полиса. В принципе, данным предложением стоит воспользоваться. Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств. А во-вторых, в процессе оформления страховки можно провести дополнительную оценку надежности будущей сделки.

Стоимость страховки как показатель чистоты квартиры

Прежде чем оформлять страхование титула предложенной вами квартиры, СК проводит довольно серьезную проверку ее истории. По результатам этой проверки возможно три варианта развития событий:

• вам оформят страховку по среднерыночной стоимости;
• вам предложат полис по цене выше рыночной;
• вам откажут в страховании без объяснения причин.

По реакции страховой компании можно оценить уровень риска будущей сделки. В первом случае он практически отсутствует. Во втором – квартира находится в зоне риска, но уровень его вполне приемлем. Ну а при отказе от страховки лучше поискать другой объект недвижимости. Слишком велика вероятность, что после совершения купли-продажи вам придется столкнуться с претензиями бывших владельцев.

Важно! Средняя стоимость титульного страхования варьирует от 0,5 до 2,5% от продажной цены квартиры в год. Точные расценки будут зависеть от СК. Узнать их можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте выбранной вашим банком компании.

Что нужно учесть при заключении договора

Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет. Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3—5 лет. Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться. Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть. Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.

Кроме сроков страховки, при оформлении договора стоит обратить внимание на такие моменты, как:

• четкое определение страхового случая;
• правило расчета суммы возмещения.

Для того чтобы страховка имела смысл, размер возмещения ущерба в случае потери титула должен рассчитываться на основании рыночной стоимости застрахованной квартиры в момент вынесения судом соответствующего решения. Если это не оговорено в договоре страхования, сумма возмещения будет определяться стоимостью недвижимости, указанной в документах о ее покупке. Согласитесь, если с момента сделки прошло несколько лет, такая формула будет выгодна исключительно страховщикам, но не вам, как потерпевшей стороне.

Важно! Обязательно проверьте, чтобы в договоре фигурировал пункт о возмещении страховой компанией понесенных вами судебных издержек.

Может ли СК отказать в выплате

Отказ страховой компании от выплаты денежного возмещения при наступлении страхового случая – ситуация не частая, но вполне реальная. Причиной ее могут послужить следующие факторы:

• форс-мажорные обстоятельства;
• ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору ипотеки;
• недобросовестность СК;
• иные обстоятельства.

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством. Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера. Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости. В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.

Компенсация не будет выплачена и в том случае, если вы не соблюдали условия, указанные в ипотечном договоре с банком. Речь идет не об обязательном погашении кредита. Само собой, если суд конфискует у вас квартиру в силу задолженности по ипотеке, на титульную страховку можно не рассчитывать. Но причиной отказа в выплате могут послужить и такие обстоятельства, как:

• изменение вами технического состояния квартиры (перепланировка) без уведомления банка и страховой компании;
• использование недвижимости не по назначению (квартиры как нежилого помещения и наоборот);
• продажа или дарение третьему лицу заложенного объекта;
• сдача заложенного объекта в аренду;
• иные нарушения ипотечного договора.

Такие ситуации встречаются в страховой практике достаточно часто. Поэтому запомните – любые действия в ипотечной квартире до момента погашения кредита должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и СК.

Страховые компании могут оказать в выплате возмещения относительно законным путем, а именно – пользуясь юридическим понятием «добросовестного приобретателя». Это означает, что в случае признания сделки недействительной в силу мошеннических действий продавца, вам придется доказывать страховщикам, что вы не знали об отсутствии у него прав на продажу данной квартиры. Более того, придется предъявить доказательства, что вы не могли знать о готовящемся мошенничестве (поддельных документах и т.д.). Таким приемом пользуются недобросовестные страховщики. Но к счастью, с развитием рынка страхования их становится все меньше.

Важно! Перед заключением договора титульного страхования обязательно изучите отзывы предыдущих клиентов выбранной вами СК.